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Ipoteca sulla casa | Cos’è e come toglierla

Ipoteca sulla casa: cos’è e come si può fare per toglierla? L’ipoteca, in realtà, è un diritto di garanzia assolutamente comune e strettamente collegato al contratto di mutuo che viene normalmente aperto per l’acquisto di una casa.

L’ipoteca sulla casa però esiste in diverse forme, a seconda della sua origine e delle conseguenze che comporta.

Ti stai chiedendo se esiste un modo per cancellarla, così da evitare il rischio che il titolare del diritto si rifaccia sulla tua proprietà?

Tranquillo, la risposta è sì. In questa guida all’ipoteca sulla casa vedremo:

  • i tipi di ipoteche che esistono
  • come cancellarle
  • i tempi da rispettare

Se al termine avessi altri dubbi, lascia le tue domande sul nostro blog e un nostro esperto ti risponderà al più presto.

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Ipoteca sulla casa: cos’è e tipologie

Prima di capire come togliere l’ipoteca sulla casa, è necessario avere ben chiaro di cosa si tratta.

L’ipoteca è il diritto reale di garanzia costituito a favore di un creditore per la sua tutela. Tale diritto permette di confiscare o pignorare il bene oggetto dell’impegno o della compravendita.

In estrema sintesi, l’ipoteca è ciò che tutela la banca nel momento in cui il mutuatario dovesse diventare un soggetto insolvente all’interno del rapporto di finanziamento.

Ne consegue che questa garanzia è condizione fondamentale e necessaria per l’erogazione del mutuo. Il bene sul quale grava l’ipoteca è solitamente l’immobile per cui il finanziamento è stato acceso. Questo rimane comunque a disposizione del debitore, il quale può usufruirne liberamente.

Uno degli aspetti positivi dell’ipoteca sulla casa, infatti, è che in condizioni di regolarità del contratto (quindi con un rimborso delle rate che rispetti le scadenze), il mutuatario praticamente non si accorge della sua esistenza.

Per essere valida, questa garanzia non può prescindere dall’iscrizione dell’immobile ai Pubblici registri immobiliari tenuti dall’Agenzia del Territorio.

Quanto dura l’ipoteca sulla casa? Di norma tale garanzia ha una validità di 20 anni: per i mutui che superano questa durata l’iscrizione dev’essere rinnovata.

Tale onere spetta al creditore, il quale avrà la responsabilità del rinnovo.

La cancellazione dell’ipoteca invece avviene in maniera automatica con l’estinzione del mutuo (legge Bersani 40/2007), con la banca che deve solo fornire al mutuatario la quietanza attestante l’estinzione del debito.

I beni su cui può essere iscritta un’ipoteca sono:

  • beni immobili
  • beni mobili registrati
  • diritto di usufrutto sul bene immobile
  • diritto di superficie del bene immobile
  • nuda proprietà

Ipoteca sulla casa: caratteristiche

Questa forma di garanzia si basa su due caratteristiche principali:

  • accessorietà
  • specialità

Accessorietà significa che l’ipoteca deve essere riferita ad un debito specifico. Ciò impedisce quindi che la garanzia possa essere utilizzata per rivalersi su debiti diversi rispetto a quello per cui è stata iscritta. Inoltre, nel momento in cui il debito viene meno (perché estinto), anche l’ipoteca dev’essere eliminata.

Con il carattere della specialità invece si circoscrive la garanzia ad un determinato bene. Di fatto non può gravare in maniera indistinta su tutti i beni del debitore.

L’ipoteca inoltre non è divisibile, perché si estende sull’intero immobile e su tutte le sue parti, intese come pertinenze. Non sono quindi esenti locali come i garage o sezioni come i posti auto.

Il diritto di sequela fa sì che l’ipoteca segua il bene e non il proprietario, quindi anche nel momento in cui quest’ultimo dovesse cambiare, la garanzia rimarrebbe sull’immobile per il quale era stata iscritta. In caso di vendita del bene, quindi, la banca rimane comunque tutelata.

Infine, in caso di surroga o di sostituzione del mutuo, la garanzia ipotecaria passa a favore del nuovo istituto di credito.

Ipoteca sulla casa: tipologie

Dall’origine di tale obbligo possiamo distinguerne 2 diversi tipi:

  • Ipoteca volontaria: è un impegno voluto da uno o da entrambe le parti (ad esempio è quella che accetto quando sottoscrivo un mutuo con la Banca).
  • Ipoteca giudiziale chiamata anche da sentenza: tale obbligo non è volontario ma viene decretato da un giudice, chiamato in causa da un creditore nel momento in cui il debitore non paga.

E’ giusto specificare che una volta costituita l’ipoteca su un bene immobile è essenziale per la validità la sua iscrizione presso i registri immobiliari della Conservatoria.

Un’ipoteca volontaria viene iscritta sempre per un valore superiore a quello di finanziamento, perché deve poter coprire sia il capitale erogato che altri costi accessori. Parliamo nello specifico di interessi (sia quelli maturati che quelli di mora per eventuali ritardi nel rimborso), oneri fiscali, premi delle assicurazioni sottoscritte e di tutte le spese giudiziarie che la banca si troverebbe eventualmente a sostenere.

Non c’è da stupirsi quindi se l’ipoteca assume un valore compreso tra il 150% e il 200% (o più) del capitale che viene erogato dalla banca.

Ovviamente questo importo non si traduce in costi aggiuntivi per il mutatario. L’unica cosa che va ad influenzare le spese del debitore sono i costi notarili, che vengono calcolate sul valore dell’ipoteca.

Come togliere ipoteca sulla casa: l’estinzione

Come si toglie l’ipoteca sulla casa?

La situazione più frequente è l’estinzione: estinguere un’ipoteca significa renderla nulla.

Questo ad esempio è quello che avviene una volta pagato l’intero debito per il quale era stata costituita. Ciò però non coincide con il fatto che venga anche cancellata dai registri, e che quindi nessuno la veda tramite una visura ipotecaria.

Il codice civile (all’art 2878 che puoi leggere cliccando qui) stabilisce che questa garanzia è estinta quando:

  • Il debito viene totalmente pagato
  • Sopraggiunge il termine fissato per l’ipoteca
  • Si presenta una delle circostanze in precedenza stabilite che avrebbero portato a rimuovere tale impegno
  • Il creditore stesso rinuncia a questa garanzia
  • Passano 20 anni dall’iscrizione dell’ipoteca e non viene richiesto il rinnovo (in questo caso l’obbligo cade in prescrizione)
  • Il bene ipotecato per un qualche motivo cessa di esistere
  • E’ il Tribunale che stabilisce la revoca di tale impegno

Una volta analizzati i vari casi che portano all’estinzione dell’ipoteca sulla casa, ciò che potrebbe interessarti è capire come cancellarla, eliminandola completamente anche in vista di un eventuale compravendita.

Per qualunque dubbio, scrivi sul nostro blog: un nostro operatore ti risponderà prontamente.

Come cancellare ipoteca sulla casa

Depennare da ogni registro l’ipoteca sarà possibile ma per sapere come fare è essenziale prima identificare la tipologia dell’obbligo e muoverci di conseguenza.

Togliere un’ipoteca volontaria

Esistono due modi per arrivare alla cancellazione di un’ipoteca volontaria:

  • In forma automatica come stabilito dalla Legge Bersani n.40 del 2007. Questo è ciò che avviene una volta finito di pagare il mutuo: sarà l’istituto di credito, entro 30 giorni, a comunicare agli uffici di competenza l’avvenuta estinzione del prestito. In questa circostanza non vi sarà alcun costo a carico del cittadino.
  • Con atto notarile, se per delle circostanze particolari o per la tipologia di contratto che è stato sottoscritto si rende necessario l’intervento di un notaio. Questi redigerà un documento chiamato atto di assenso alla cancellazione di ipoteca e le spese previste per tale operazione saranno unicamente a carico del debitore.

Togliere un’ipoteca giudiziale

Per quanto riguarda invece la cancellazione di un’ipoteca giudiziale i tempi sono più lunghi e la procedura è meno immediata.

Si può procedere con la domanda di cancellazione solamente se:

  • il bene ipotecato perisce
  • avviene la vendita forzata del bene ipotecato
  • il creditore rinuncia espressamente (in forma scritta) all’ipoteca

In questo caso si dovrà seguire una procedura in tribunale per poter acquisire l’ordine di cancellazione della sentenza, ovvero dell’ipoteca stessa, a suo tempo stabilita da un magistrato.

Non sarà una procedura velocissima ma se il debito è stato interamente pagato avrà un esito positivo.

L’ipoteca legale

Accanto alle tipologie che abbiamo preso in esame, esiste un terzo di tipo di ipoteca.

Parliamo di ipoteca legale riferendoci alla garanzia reale imposta in ragione della causa del credito, della qualità o della posizione assunta dai creditori.

Ciò significa che l’ipoteca legale riguarda chi acquista un determinato bene non ne paga l’intero prezzo stabilito o quando degli eredi, una volta suddiviso il patrimonio, lasciano in sospeso dei pagamenti non rinunciando alla loro eredità.

I casi specifici che prevedono tale iscrizione sono elencati dall’art. 2817 del codice civile.

4Credit: il tuo broker di fiducia

In questa breve guida abbiamo analizzato come si toglie l’ipoteca sulla casa, prendendo in esame gli iter da seguire per le diverse tipologie esistenti.

Se ti stai affacciando al mondo dei mutui, è importante che tu sappia in cosa consiste questa garanzia e che accompagnerà tutta la durata del rapporto che sottoscriverai con la tua banca.

Ovviamente si tratta di una garanzia che viene fatta valere solo in caso di problemi protratti o definitivi, ossia in tutte quelle situazioni in cui non si può ricorrere a un accordo diverso.

Per i mutui, infatti, sono previste forme di assicurazione pensate come paracadute per eventuali periodi di difficoltà, così come spesso viene concessa l’opzione di salto rata e di accodamento.

L’ipoteca, in conclusione, non influenza l’importo del tuo mutuo.

Gli elementi da valutare al momento della scelta infatti sono altri (ad esempio il TAN e il TAEG). Il consiglio è quello di prenderti il tempo necessario a valutare adeguatamente le proposte di finanziamento che il mercato ha da offrirti.

Se hai bisogno di aiuto, affidati a un consulente che ti aiuti a trovare quelle più adatte alle tue esigenze e alle tue possibilità. 4Credit può fare questo e molto altro:

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6 commenti su “Ipoteca sulla casa | Cos’è e come toglierla

  1. salve sono Manuela B.
    i miei genitori nel 2007 hanno acquistato un appartamento dall’ Ater, e sul contratto di acquisto è riportato la seguente dicitura: ” a garanzia del pagamento del residuo prezzo, verrà iscritta a favore dell’ente alienante ipoteca legale ai sensi dell’art. 2834 c.c. (OMISSIS) ….. e per la garanzia del pagamento della quota di prezzo dilazionato. L’importo ad oggi, è stato completamente pagato. Vorrei cortesemente sapere a chi bisogna rivolgersi per la cancellazione dell’ipoteca ed eventualmente, quali sono costi da sostenere. Grazie

    Rispondi
    • Manuela buonasera,
      le consiglio di rivolgersi a un notaio e chiedere se i suoi genitori possono avvalersi delle agevolazioni legge Bersani. Il notaio le fornirà tutte le informazioni del caso.

  2. Buongiorno, ho fatto un mutuo per l’acquisto di una casa sulla quale è stata posta l’ipoteca. A maggiore garanzia la banca ha messo l’ipoteca anche su un secondo appartamento di mia proprietà. Adesso vorrei cancellare l’ipoteca su questa seconda casa, è possibile? Cosa devo fare? Grazie

    Rispondi
    • Giovanna buongiorno,
      deve chiedere una restrizione dell’ipoteca direttamente al suo istituto di credito. Ovviamente procederà se l’importo del debito residuo è congruo al valore id perizia dell’immobile oggetto della compravendita.

  3. ho finito di pagare il mutuo contratto con ATER di Roma per un appartamento in Cooperativa a chi devo scrivere per cancellare la ipoteca

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