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Cosa succede se vendo la prima casa e ne ricompro un’altra: il credito di imposta

Abbiamo posto al funzionario dell’agenzia delle entrate alcune ulteriori domande che riguardano la vendita della prima casa e il riacquisto di una prima casa.

Come già anticipato nelle pagine precedenti della guida, quando si vende la prima casa, ovvero l’immobile per i quali si abbia usufruito delle agevolazioni prima casa, occorre acquistare una nuova prima casa entro 12 mesi per non perdere le agevolazioni prima casa.

La prima cosa da sottolineare è che, vendendo la prima casa e riacquistandone un’altra, il conteggio dei 5 anni, ovvero del periodo di tempo oltre il quale è consentito vendere la propria casa senza dover rimborsare le agevolazioni prima casa e acquistarne un’altra, riparte da 0.

Ovviamente, anche sulla nuova casa che si va ad acquistare si usufruisce nuovamente delle agevolazioni prima casa, sempre che chiaramente si rispettino i requisiti necessari che abbiamo visto nelle pagine precedenti.

Un discorso, inoltre, molto interessante è quello legato al credito di imposta.

Quando si vende la prima casa acquistata usufruendo delle agevolazioni prima casa e ne si acquista un’altra non di lusso da adibire ad abitazione principale è previsto un credito di imposta.

Per beneficiare del credito di imposta occorre non decadere dalle agevolazioni prima casa e il credito di imposta è pari all’importo dell’imposta di registro o dell’IVA pagate al momento dell’acquisto della prima casa con le agevolazioni prima casa. Il credito di imposta non può, comunque, essere superiore all’imposta di registro o iva relativa al riacquisto della prima casa.

In altri termini, il credito di imposta è pari all’imposta di registro o iva inferiore tra il primo acquisto e il secondo acquisto.

E’ possibile utilizzare il credito di imposta per:

  • Diminuire l’imposta di registro relativa al riacquisto della seconda casa
  • Diminuire l’imposta di registro, l’imposta ipotecaria e catastale dovute su denunce e atti presentati dopo la data di acquisizione del credito
  • diminuire l’irpef dovuta in base alla prima dichiarazione successiva al nuovo acquisto
  • compensare con altri tributi e contributi dovuti in sede di versamenti unitari con il modello F24 (in questi casi il codice tributo è 6602)
E’ importante manifestare la volontà di usufruire del credito di imposta inserendo nell’atto di acquisto del nuovo immobile un’apposita dichiarazione, specificando se si voglia utilizzare il credito di imposta come detrazione dell’imposta di registro legata al riacquisto della prima casa.
In caso di omissione della dichiarazione relativa al credito di imposta l’atto può comunque essere integrato successivamente senza perdere il diritto al credito di imposta.
Ma per beneficiare del credito di imposta occorrono determinati requisiti quali:
 
  • Non deve essere subentrata la decadenza delle agevolazioni prima casa
  • Il primo immobile deve essere stato acquistato con le agevolazioni prima casa
  • Il nuovo immobile acquistato deve rispettare le caratteristiche utili a beneficiare delle agevolazioni prima casa
  • Nel caso in cui il primo immobile sia pervenuto al contribuente per successione o donazione, occorre aver pagato le imposte usufruendo delle agevolazioni prima casa

Precedente: Acquisto prima casa: è possibile affittarla senza perdere le agevolazioni?

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6 commenti su “Cosa succede se vendo la prima casa e ne ricompro un’altra: il credito di imposta

  1. Salve a tutti,
    vi spiego, spero in maniera chiara, il mio dubbio su un quesito, che sebbene presente ripetutamente sul web, non sono riuscito, ancora oggi, a dare una risposta.
    In un anno e mezzo ho fatto 2 operazioni di acquisto, ristrutturazione e rivendita di un immobile (prima casa), adibito ad abitazione principale con relativo trasferimento di residenza. Nelle case che acquisto, ci vivo realmente, ma se trovo un acquirente che mi dà quanto voglio, la vendo.

    Mi chiedo:
    1. è vero che io non pago nulla sulla plusvalenza poiché l’immobile è per me abitazione principale per più della metà del periodo dall’acquisto alla vendita??
    2. Quante volte posso fare questo tipo di operazione?

    Il mio lavoro è molto distante dal mondo immobiliare, ma ristrutturare immobili mi piace e mi appassiona molto.

    • Marco buongiorno,
      non esiste un limite massimo di acquisto e vendita. Tenga in considerazione che ogni volta che vendere e riacquista, riparte il conteggio dei 5 anni per l’esonero delle penalità in caso di vendita anticipata.

      Distinti saluti
      4Credit

    • Marco buongiorno,
      no, tenuto conto che ogni compravendita viene fatta in presenza di un notaio.

      Distinti saluti
      4Credit

  2. 1 domanda:se avessi la possibilita di vendere la mia prima casa e comprarne un altra entro 12 mesi, per quanto volte posso fare questo tipo di operazione?
    2 domanda:e se da queste compravendite per puro caso otterrei un ricavo perderei le agevolazioni prima casa o dovrei pagare qualche tassa particolare se non addirittura qualche multa?

    • Buongiorno Franco.
      Non c’è un limite. Ottenendo un ricavo dovrebbe pagare delle tasse per la plusvalenza.
      Saluti.