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Come calcolare le penali per la decadenza delle agevolazioni prima casa

La decadenza delle agevolazioni prima casa può avvenire per la perdita dei requisiti necessari, ma anche in altri casi può avvenire la decadenza delle agevolazioni prima casa che vediamo nel dettaglio.

Si possono perdere per decadenza le agevolazioni prima casa quando:

  • Le dichiarazioni previste dalla legge nell’atto di acquisto siano false.
  • Non si trasferisca la residenza nel comune ove sia situato l’immobile entro 18 mesi dall’acquisto.
  • Si venda o si effettui una donazione dell’immobile prima dei 5 anni dall’acquisto, salvo che non si proceda ad acquistare un altro immobile entro 12 mesi che diventi la propria abitazione principale.

Questi sono, invece, i casi non avviene la decadenza delle agevolazioni prima casa:

  • Quando, entro 12 mesi dalla vendita, si acquisti un immobile in uno stato estero, salvo che tra i due paesi vi siano strumenti di cooperazione che consentano di verificare che l’immobile in questione sia stato realmente adibito a dimora abituale.
  • Quando entro un anno dalla vendita o donazione si acquisti un terreno e si realizzi un fabbricato non di lusso da adibire ad abitazione principale.

La decadenza delle agevolazioni prima casa comporta l’obbligo di restituire ciò di cui si è beneficiato. In caso di decadenza delle agevolazioni prima casa non si parla, quindi, realmente di penali, ma occorre restituire la differenza tra le imposte ordinarie e le imposte pagate in virtù delle agevolazioni prima casa. Per capire meglio come calcolare le penali a seguito della decadenza delle agevolazioni prima casa facciamo un esempio di un immobile acquistato con mutuo da un privato da gennaio 2014 in poi usufruendo delle agevolazioni prima casa.

Le imposte ordinarie prive di agevolazioni prima casa sarebbero:

  • Imposta sostitutiva sul mutuo: 2%
  • Imposta di registro del 9%
  • Imposta Ipotecaria del 50 euro
  • Imposta catastale 50 euro

Con le agevolazioni prima casa l’acquirente paga:

  • Imposta sostitutiva sul mutuo: 0,5%
  • Imposta di registro del 2%
  • Imposta Ipotecaria del 50 euro
  • Imposta catastale 50 euro

Con la decadenza delle agevolazioni prima casa l’acquirente dovrà, quindi, restituire le seguenti imposte:

  • Imposta sostitutiva sul mutuo: 1,5%
  • Imposta di registro del 7%

Alla somma risultante occorrerà poi aggiungere gli interessi legali calcolati al 3,5% su base annua. Per cui se si vende dopo 6 mesi, per esempio, e se la somma fosse 1000 euro, occorrerebbe calcolare il 3,5% di 1000 euro e poi dividere per due, oppure dividere per 365 e moltiplicare per i giorni, nel caso dei sei mesi  182,5. Ad ogni modo il calcolo preciso degli importi a seguito della decadenza delle agevolazioni prima casa viene fatto dall’agenzia delle entrate.

Sulla somma, inoltre, si applica una sanzione del 30%.

La sanzione, però, è evitabile o pagabile in misura ridotta nei seguenti casi:

  • Se, non essendo ancora trascorsi i 18 mesi utili al trasferimento della residenza e sapendo di non poter trasferire la residenza, l’acquirente presenti un’istanza presso l’ufficio in cui sia stato registrato l’atto chiedendo la liquidazione dell’imposta. L’ufficio provvederà a liquidare l’atto di compravendita e notificherà l’avviso di liquidazione dell’imposta maggiorata dei soli interessi calcolati dalla data della stipula senza sanzione.
  • Se, pur essendo trascorsi i 18 mesi, l’acquirente ricorra all’istituto del ravvedimento operoso. Occorrerà quindi presentare un’istanza dichiarando l’intervenuta decadenza delle agevolazioni prima casa chiedendo la liquidazione dell’imposta e una sanzione ridotta. Tale possibilità sussiste solamente nei casi in cui gli accertamenti da parte dell’agenzia delle entrate non siano ancora stati effettuati.
  • Se, avendo venduto l’immobile acquistato, ma non avendo acquistato un altro immobile, prima che sia decorso l’anno il contribuente presenti un istanza all’agenzia manifestando l’intenzione di non acquistare un altro immobile. in questo caso la sanzione non è prevista ma solo gli interessi.
  • Se, avendo venduto l’immobile ed essendo passato più di un anno senza l’acquisto di un ulteriore immobile, il contribuente presenti un’istanza dichiarando la decadenza delle agevolazioni prima casa. In questo caso le sanzioni vengono applicate in misura ridotta grazie all’istituto del ravvedimento operoso, purché l’agenzia delle entrate non abbia già avviato le verifiche a carico del contribuente.

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150 commenti su “Come calcolare le penali per la decadenza delle agevolazioni prima casa

  1. Buonasera,vorrei porle un quesito per la mia situazione. Nel 1999 costruisco casa assieme a mio marito con l’agevolazione prima casa,poi nel 2012 dopo la nostra separazione vendiamo casa e entro 12 mesi compro con mio figlio una nuova casa intestandola a mio figlio e io ne ho l’usufrutto. Ora per aiutare mio figlio che vuole fare su famiglia ho acquistato io una nuova casa con l’impegno di togliere il mio usufrutto’, dalla casa in cui viviamo e vorrei stipulare un contratto di comodato d’uso gratuito per poter far trasferire la residenza di mio figlio nella casa nuova consapevole che pagherò l’ IMU, però il notaio mi dice che non posso farlo in quanto è già la terza volta che usufruisco delle agevolazioni sul credito di imposta, e che devo per forza prendere io residenza dell’immobile. Premetto che tutto questo avviene tutto nello stesso comune in cui abbiamo residenza. Cosa mi consiglia?

    • Roberta buongiorno,
      il notaio di fiducia, se ho ben compreso, le ha già fornito la risposta. Lui cosa le consiglia di fare?

  2. Buongiorno
    Ho acquistato casa nel 2014 e rivenduto 2 mesi fa. La residenza è sempre stata nel comune dove si trova l’immobile ma in un’altra casa. Adesso sto cercando un nuovo immobile ma non sono sicura di avere le agevolazioni.
    Rischio sanzioni? Grazie mille

    • Francesca buongiorno,
      il vincolo per le agevolazioni è di cinque anni, termine non trascorso. Si è già confrontata con il notaio per quantificare l’importo della sanzione?

      Distinti saluti
      4Credit

    • No non ancora, a questo punto prenderò appuntamento col notaio con la quale ho venduto la casa per capire se mi toccheranno delle sanzioni o no
      E’ probabile che dovrò pagare per decadenza agevolazioni?

    • Francesca buongiorno,
      potrebbe ricevere il conteggio da parte dell’Agenzia delle Entrate. Per questo le conviene confrontarsi con il notaio, così le comunicherà, nel caso, anche l’importo della sanzione.

      Distinti saluti
      4Credit

  3. Salve, volevo sapere cosa mi chiedono come mora su importo della prima casa del valore di 63000€ rivendendola prima dei 5 anni. Grazie Tim

    • Thomas buongiorno,
      per un conteggio esatto le consiglio di rivolgersi direttamente al notaio con cui ha stipulato il rogito.

      Distinti saluti
      4Credit

  4. Buongiorno,

    ho acquistato prima casa con il mio compagno a maggio 2015… Purtroppo non è andata…. Entro fine maggio andremo a rogito. Acquisto casa € 187.500,00 richiesto mutuo € 15000,000 casa venduta a € 180.000….
    Cosa dovremo pagare come sanzione? Ho letto che se facciamo un’autodenuncia all’agenzie delle entrate si evita sanzione…. anche già dichiarare di non essere intenzionati all’acquisto di un altro immobile….
    Grazie per l’aiuto!

    • Veronica buongiorno,
      ne ha parlato con il notaio? Cosa le ha detto in merito?

      Distinti saluti
      4Credit

  5. Buongiorno,
    L’articolo e i suoi commenti mi hanno chiarito un po’ di cose ancora prima ancora di porre io la mia domanda, le scrivo quindi solo per aver conferma di ciò che ho capito.
    Situazione: acquisto casa col mio compagno nel 2015, per 2/3 mia e per 1/3 sua, con agevolazioni prima casa e mutuo cointestato al 50%.
    Ci separiamo dopo 2 anni e ho pensato di rilevare la sua parte di proprietà per l’intera cifra che lui fin qui ha versato. Sappiamo già che lui non comprerà entro un anno un’altra casa. Ho capito che perdiamo le agevolazioni prima casa per 1/3, cioè solo la parte sua, corretto? dobbiamo dichiarare subito che non acquisterà un’altra casa e il calcolo delle imposte lo farebbe il notaio da cui facciamo il nuovo atto di compravendita?
    Grazie!

    • Anna buongiorno,
      si confronti con il notaio ma non è così o per meglio dire, il suo ex perderà le agevolazioni, lei no. Lei acquistando l’intera proprietà, beneficerà per intero delle agevolazioni. Il contatore “5 anni”, ripartirà dal nuovo acquisto.

      Distinti saluti
      4Credit

    • Alessandro buongiorno,
      possiamo valutare la sua richiesta. Ha già compilato il modulo sul nostro sito?

      Distinti saluti
      4Crediti

    • Marta buongiorno,
      a questo punto non sono certo che lei beneficia ancora delle agevolazioni prima casa. Non ha ricevuto notifiche da parte dell’agenzia delle entrate?

      Distinti saluti
      4Credit

    • buongiorno
      no l’agenzia delle entrate non mi ha ancora notificato nulla
      devo aspettarmi una cartella equitalia?
      dovrò fare il ravvedimento operoso per non pagare la sanzione del 30%?

    • Marta buongiorno,
      no Equitalia interviene successivamente alla notifica dell’agenzie delle entrate. Si rivolga prima a loro così da evitare sanzioni.

      Distinti saluti
      4Credit

  6. Buongiorno,

    ho acquistato come privato un appartamento andando a sottoscrivere un mutuo con il mio istituto bancario, dopo circa 2 anni un mio familiare ha deciso di ritirare il mio appartamento e si è accollato il mutuo che avevo stipulato inizialmente.
    La prima domanda che pongo, cortesemente, è: anche in questo caso devo presentare il modulo di “ravvedimento operoso”? Di fatto il beneficio di iva agevolata l`ho “passato ” al familiare e io non ho goduto di plusvalenze dalla vendita.

    Ad oggi sono trascorsi 8 mesi dalla data della vendita, ora sono nella situazione che ho presentato un progetto per poter costruire una nuova abitazione in regime di prima casa, non è pensabile che che la realizzi (o la accatasti) entro i 12 mesi richiesti. Non è possibile chiedere una proroga alla scadenza di 1 anno per il riacquisto?

    Vi ringrazio anticipatamente

    • Francesco buongiorno,
      direi che i benefici prima casa decadono, visto che non rispetta il termine dei 12 mesi previsti. Detto questo le consiglio di rivolgersi direttamente all’Agenzie delle Entrate. Le forniranno tutte le informazioni necessarie.

      Distinti saluti
      4Credit

  7. Salve, io ho acquistato tramite mutuo un appartamento come prima casa nel gennaio del 2015. Ho rivenduto nel settembre del 2015. Ad oggi non ho ancora acquistato un immobile da destinare ad abitazione principale, ma intendo farlo. Potrei avere un calcolo approssimativo di quanto dovrei pagare nel caso facessi domanda di ravvedimento operoso? E solo dopo aver compensato le agevolazioni prima casa potrò acquistarne un’altro immobile come prima casa??

    Vi lascio i dati per un calcolo approssimativo:
    Valore di acquisto: 160.000
    Mutuo: 110.000
    Valore di vendita 170.000
    Rendita catastale: 522,00 euro

    Grazie!

    • Gennaro buongiorno,
      le consigliamo di rivolgersi direttamente all’Agenzia delle Entrate. Le forniranno un conteggio preciso.

      Distinti saluti
      4Credit

  8. Salve, La contattavo per quanto segue. Nel Marzo 2006 ho acquistato un appartamento uso privato beneficiando delle agevolazioni “prima casa”. Nell’Ottobre 2011 ho donato (con relativo atto notarile) l’immobile ai miei genitori. Presumo che qui le agevolazioni prima casa si siano perfezionate cedendo l’immobile dopo i cinque anni.
    Quest’anno Marzo 2016 ho acquistato un nuova abitazione usufruendo nuovamente delle agevolazioni prima casa (qui preciso che l’immobile è relativo mutuo è stato suddiviso al 50% con mia moglie).
    Volevo capire se sono in regola con le agevolazioni previste come acquisto prima casa.
    Grazie Mille

    • Gianfranco buongiorno,
      si, tenuto conto che lei ha acquisto nuovamente la sua prima casa. A marzo di quest’anno lei non era proprietario di immobili, per questo motivo ha usufruito di queste agevolazioni.

      Distinti saluti
      4Credit

  9. Salve, ho acquistato la mia prima casa con iva agevolata al 4% nel giugno 2013. Nel frattempo sono stata residente nello stesso comune dove ho effettuato l’acquisto. Dovevo trasferirmi entro i 18 mesi ma io e il mio compagno ci siamo lasciati e non mi sono più trasferita. Ho cambiato residenza nel Febbraio 2016. In questo caso decade l’agevolazione della prima casa?Io sono stata residente sempre nello stesso comune dove ho effettuato l’acquisto.
    Grazie in anticipo

    • Buongiorno Antonella,
      ha cambiato la residenza, ma è sempre titolare di quell’immobile?

      Distinti saluti
      4Credit

  10. Buongiorno,
    dal 2012 sono proprietaria insieme ai miei fratelli di 1/3 di un immobile in un comune diverso da quello in cui risiedo, comprato di fatto col denaro dei miei genitori sfruttando le agevolazioni prima casa, dato che nessuno di noi aveva reddito. I miei fratelli hanno spostato la residenza e vivono in quella casa, io no.
    Questa forma di acquisto, cioè i genitori che “donano” denaro ai figli per acquistare un immobile, si può definire donazione indiretta? Se sì, è sufficiente che almeno uno dei comproprietari abbia tutti i requisiti per le agevolazioni fiscali? Grazie

    • Buongiorno Francesca,
      per questa domanda le consiglio di rivolgersi al notaio con il quale ha stipulato l’atto, potrà fornirle una risposta puntuale.
      Distinti Saluti,
      4Credit

  11. ho da porvi un quesito: tizio compra una casa, il valore indicato nell’atto di compravendita è di euro 50.000 (valore catastale). Ottiene un mutuo dalla banca per acquisto prima casa di 200.000 euro. Si è violata qualche norma? cioè ..si è usufruito di un vantaggio sull’imposta sostitutiva per 150.000 euro ?
    grazie

    • Buongiorno Sig. Marco,
      no, non è stata violata nessuna norma, altrimenti il notaio non avrebbe permesso questo atto.
      Saluti,
      4Credit

    • Buonasera.Ho acquistato una casa abbastanza vecchia da ristrutturare a fine gennaio 2015 come prima casa.non riesco a finire i lavori…e mi avvicino al 18 mese, un vero disastro. non so se i vigili accetteranno la mia richiesta di residenza.come posso clacolare le imposte come seconda casa?rendita catastale 260,00.Grazie davvero!

    • Mirka buongiorno,
      valuti innanzitutto la possibilità di ottenere la residenza; se non le venisse concessa le consiglio di richiedere i calcoli esatti al notaio con il quale ha stipulato l’atto d’acquisto. Avendo tutta documentazione, sarà semplice elaborare il dato richiesto.

      4Credit.it

  12. salve volevo se possibile un consiglio su un acquisto immobile: 3 mesi fa circa i miei suoceri hanno acquistato col beneficio prima casa trasferendo immediatamente la residenza nel comune dell immobile acquistato. Successivamente circa un mese dopo hanno per motivi loro personali tipo asl e altre cose rifatto la residenza nel comune di appartenenza . ,a quale tipo di sanzione andranno incontro ?..voglio premettere che sono persone ultra 65 enni..grazie della risposta

    • Buongiorno,
      la normative dice che nel periodo dei primi 5 anni dall’acquisto dell’immobile, gli acquirenti devono mantenere la residenza per la maggior parte del tempo (ovviamente proporzionato ai 5 anni). Non rispettando questa condizione potrebbero essere annullate le agevolazioni prima casa. Per maggiori delucidazioni le consiglio di rivolgersi all’Agenzia delle Entrate della sua provincia.

      4Credit.it

  13. Buon sera,
    Avrei gentilmente due domande da farle…Io ho acquistato un appartamento 15 mesi fa’ con formula prima casa…Adesso vorrei affittarla con possibilita’ di riscatto (ovviamente il riscatto e il rogito si effettuerebbero fra 4 anni o piu’ o forse mai)..
    ipotizzando che Al momento del rogito saranno passati 5 anni, io non saro’ piu’ soggetto a pagare differenze per l’agevolazione prima casa?
    Inoltre, questa casa è stata ristrutturata completamente, avendo acquistato valore se al momento dell’atto di vendita dovessi venderla ad un prezzo maggiore di quello d’acquisto, devo pagare qualche plusvalenza o tasse varie?
    La ringrazio Anticipatamente

    Cordiali Saluti
    Gianni

    • Gianni buongiorno,
      avendo acquistato questo immobile come prima casa, lei dovrebbe mantenere anche la residenza e di conseguenza come può affittarla? Se venderà l’immobile dopo i 5 anni, non sarà calcolata nessuna plusvalenza.

      4Credit.it

  14. Salve,potrei informarsi di una situazione così: Abbiamo preso una casa a novembre 2015 con mutuo, e adesso vorrei togliere dala casa residenza di mio ex convivente che risulta come proprietario di 50%, se lui sposterà sua residenza deve restituire benefici fiscali e anche pagare sanzioni? Grazie.

    • Grazie mille per risposta. E anche può continuare avere detrazioni su interessi passivi sul mutuo se lui sposta sua residenza o no?

    • Per quanto riguarda gli interessi passivi penso che il discorso sia differente, in quanto la premessa per quelli è che l’abitazione sia quella in cui si risieda abitualmente. Ad ogni modo Le consiglio di chiedere chiarimenti all’agenzia delle entrate che Le darebbe informazioni più attendibili.
      Saluti.

  15. La mia compagna ha acquistato un casa nel 2005 con i benefici per la prima casa, ma non ha mai trasferito la residenza. Non ci sono mai stati controlli. È ancora proprietaria di quella casa. Adesso vorrebbe acquistare una casa come prima casa. Può farlo?

  16. Buongiorno,

    costretto a vendere il mio immobile prima dei 5 anni con agevolazioni prima casa e non ricomprandone uno. Volevo capire una cosa, ho già il modulo per l’autodenuncia all’agenzia delle entrate per colmare imposta sostitutiva e imposta di registro più interessi (evito le sanzioni perchè mi autodenuncio in tempo).
    Ho letto però che se vendo ad un prezzo maggiore devo pagare un surplus perchè è vista come speculazione (anche se così non è perchè tra notaio, assicurazioni e mutuo) pur guadagnando poco. La casa l’ho pagata 70000, la vendo a 92000 come calcolo quanta parte sui 22000 in più l’agenzia delle entrate vuole?

    • Buongiorno Marco.
      Penso possa chiedere al notaio che gestirà la vendita. Si pagano le tasse sulla plusvalenza, ovvero sulla differenza di prezzo.
      Saluti.

  17. Buongiorno,
    io ho acquistato casa 2 anni fa (prima casa) senza mutuo regionale o agevolazioni, ora devo vendere. Sono residente. Non è una casa di lusso.
    Mi dicono pagherò la differenza d’imposta (7%??) e forse la plusvalenza.
    Non capisco cosa pagherò quindi? 7% calcolato su cosa? E la plusvalenza?

    Grazie

    • Buonasera Tommaso.
      Se non ha usufruito delle agevolazioni prima casa non pagherà nulla, se non la plusvalenza qualora vendesse ad un prezzo maggiore rispetto a quello d’acquisto. Ma è sicuro di non aver ottenuto le agevolazioni? Consideri che dal notaio è automatico se si tratta di primo immobile. Il 7% è la differenza sull’imposta di registro. Nell’articolo c’è scritto tutto.

  18. Buongiorno. Sto valutando di acquistare un immobile con apertura di un mutuo con finanziamento del 100% del valore dell’immobile. Se ho capito bene, trattandosi della prima casa (ed avendo intenzione anche di abitarci), ci sarebbe da pagare solo l’imposta sostitutiva dello 0,25% (sostitutiva delle imposte di registro, catastale ed ipotecaria, che se ho capito bene per l’appunto, non vanno pagate in quanto “sostituite”).
    Cosa succede se decido di vendere l’immobile prima di 5 anni dall’acquisto? Devo restituire la differenza dell’imposta sostitutiva agevolata con quella non agevolata (2% – 0,25% = 1,75%)? E l’imposta di registro? Anche in questo caso non è dovuta? E se fosse dovuta, sarebbe da pagare interamente al 9%, non avendo pagato nemmeno il 2% di imposta di registro agevolata al momento dell’acquisto?
    Grazie

    • Buongiorno Aurelio.
      Essendo prima casa si paga:
      Imposta sostitutiva sul mutuo: 0,5%
      Imposta di registro del 2%
      Imposta Ipotecaria del 50 euro
      Imposta catastale 50 euro

      invece che

      Imposta sostitutiva sul mutuo: 2%
      Imposta di registro del 9%
      Imposta Ipotecaria del 50 euro
      Imposta catastale 50 euro

      In caso di perdita delle agevolazioni si pagano le differenze.
      Saluti.

  19. Buongiorno,

    ho acquistato un immobile con agevolazioni di prima casa, nel mio attuale comune dove risiedo in affitto in altro immobile. Purtroppo la banca, all’ultimo anzichè finanziarmi come promesso l’importo per l’acquisto dell’immobile con anche quello per la ristrutturazione, all’ultimo ha cambiato idea e mi ha finanziato solo per l’acquisto dell’immobile, avendo già firmato il compromesso ho dovuto accettare. Incorro comunque in sanzione con l’agenzia delle entrate se non ho spostato la residenza nell’immobile acquistato pur vivendo nello stesso comune? Sono passati 21 mesi dall’acquisto

  20. Buonasera,
    abbiamo acquistato un appartamento nel luglio 2011, usufruendo delle agevolazioni prima casa.
    A fine mese acquisteremo un altro appartamento che sarà adibito a prima casa (trasferendovi la residenza) ed usufruiremo nuovamente delle agevolazioni prima casa in virtù dell’art.1 comma 55 della Legge di Stabilità 2016 (che consente di usufruire delle agevolazioni per l’acquisto prima della vendita della casa per la quale si è già usufruito delle agevolazioni, se si vende quest’ultima entro un anno).
    Noi venderemo la nostra attuale casa (la prima per la quale abbiamo usufruito delle agevolazioni) a marzo 2016, ossia entro un anno dall’acquisto della nuova casa per cui abbiamo usufruito delle agevolazioni e sotto questo aspetto dovremmo essere regolari.
    Ora il nostro dubbio è il seguente: vendendo la vecchia casa prima dei cinque anni, possiamo considerare l’acquisto della nuova casa (che acquistiamo prima di vendere) come acquisto entro 1 anno dalla vendita della vecchia e quindi sufficiente a non incorrere in sanzioni?
    Paradossalmente noi acquisteremo 2 mesi prima che parta il conteggio dei 12 mesi entro i quali comprare la nuova prima casa…
    Sperando di essere stato chiaro nella spiegazione, attendo un vostro parere.
    Grazie per la collaborazione.

    • Buongiorno Adriano.
      Vendendo il primo immobile entro 12 mesi dall’acquisto del secondo non avrete problemi.
      Saluti.

    • Buonasera,
      grazie per la risposta, anche noi siamo convinti che con la vendita della prima casa ottempereremo correttamente alle richieste per usufruire delle agevolazioni fiscali, il dubbio ci resta relativamente alla vendita della prima casa prima dei 5 anni con obbligo di riacquisto entro l’anno: mi conferma che l’acquisto anticipato di due mesi sia assimilabile all’acquisto entro i 12 mesi?
      Grazie per l’attenzione.
      Saluti.

    • Il nuovo articolo che ha citato è stato introdotto proprio per quello, consentire di acquistare una nuova casa con agevolazioni prima di vendere la vecchia, purché la si venda entro un anno. Insomma, il limite di un anno resta lo stesso, solo che anziché vendere casa prima dei 5 anni e dover comprare una entro un anno, in questo caso si compra casa prima dei 5 anni e si vende prima di un anno la vecchia. Come suggeriamo sempre, comunque, è sempre meglio chiedere una conferma all’agenzia delle entrate, sicuramente una voce più “ufficiale” della nostra.
      Saluti.

  21. Buon pomeriggio e grazie per le delucidazioni che questo interessante articolo dà. Mi trovo in questa situazione e vorrei capire meglio a quanto ammonterebbero le tasse in caso di vendita dell’immobile di mia proprietà. Ho acquistato un immobile (immobile acquistato con dichiarazione di vendita ante ’42) il 23/11/2015, acquistato tramite mutuo e beneficiando dell’agevolazione prima casa e vi ho già trasferito la residenza. Avrei però intenzione di rivendere l’immobile per cui, vorrei capire perdendo l’agevolazione prima casa, che cifra dovrei corrispondere all’Agenzia delle Entrate.
    Ecco i dati:
    data acquisto: 23/11/2015
    valore catastale immobile:32500
    valore mutuo: 55.000
    rendita catastale su cui è stata calcolata l’imposta: 278,89
    valore di vendita: 130.000

    non l’ho ancora venduta….. poi vorrei sapere cosa mi conviene fare. Grazie mille per la disponibilità e l’aiuto. Buona giornata.

    • Il calcolo di ciò che c’è da pagare solo l’Agenzia delle entrate può farlo correttamente. può avere un’idea leggendo l’articolo, è piuttosto semplice. Le conviene, comunque, comunicare che non è intenzionato ad acquistare immobili perché in questo modo eviterebbe la sanzione.
      Saluti.

  22. salve,

    mi sto consultando con l’agenzia delle entrate,ma le risposte tardano ad arrivare.
    Rigiro anche a voi il mio quesito ringraziandovi in anticipo per l’attenzione.

    Che “tasse” andro’ a pagare se entro l’anno non acquistero’ un’altra prima casa?

    data acquisto immobile e stipula mutuo: 19/12/2012 (appartamento non nuovo, ma del ’97)
    valore immobile: 137.000€
    valore mutuo: 74.000€
    rendita catastale su cui è stata calcolata l’imposta: 433,83

    vendita del 50% delle mie quote (alla mia ex compagna) fatta in data 27/05/2015, l’appartamento era stato acquistato 50% a persona.

    grazie

    • Buongiorno Luca.
      Con le informazioni presenti nell’articolo si possono calcolare le tasse ipotetiche, ma alla fine solo l’agenzia delle entrate può fare un calcolo preciso.
      Saluti.

  23. Buongiorno,
    sono qui a chiedere cortesemente una delucidazione.
    Ho acquistato un immobile il 28/10/2013, acquistato tramite mutuo e beneficiando dell’agevolazione prima casa. Ora vorrei rivendere l’immobile, perché essendo disoccupata non riesco più a far fronte a tutte le spese.
    Vorrei capire perdendo l’agevolazione prima casa, che cifra dovrei corrispondere all’Agenzia delle Entrate. Vi inoltro i dati
    data acquisto: 28/10/2013
    valore acquisto:99.000
    valore mutuo:99.000
    rendita catastale su cui è stata calcolata l’imposta: 464.81
    valore di vendita: 90.000

    non l’ho ancora venduta….. poi vorrei sapere se questa “differenza” viene trattenuta al momento del rogito dal notaio(l’ho letto sul web ) oppure me la posso vedere successivamente io con l’agenzia delle entrate, perché avendo problemi economici e vendendo la casa ad un prezzo inferiore di quando l’ho acquistata
    non avrei la cifra per intero in tempi cosi ravvicinati.

    Grazie

    • Buonasera Rossella.
      Approssimativamente dovrà restituire 1485 euro come differenza sull’imposta sostitutiva sul mutuo, 4197,23 euro come differenza del 7% sull’imposta di registro. A questo importo vanno aggiunti gli interessi legali che nella peggiore delle ipotesi saranno di 200 euro circa, e a questo va aggiunto un ulteriore 30% a titolo di sanzione per un totale di 7645,44 euro.
      La sanzione può evitarla come descritto nell’articolo.
      Saluti.

    • Grazie per la risposta ma se io entro un anno riacquistassi(a titolo anche gratuito o meno)il 10% di un immobile di mio padre verrebbe meno questa pesante penalizzazione oppure busogna obbligatoriamente riacquistarla al 100%?
      Grazie

    • Buongiorno Rossella.
      Si parla di acquisto di immobili, non ci risulta di aver letto nulla riguardo a percentuali. Le consiglio di recarsi presso l’agenzia delle entrate più vicina a Lei per chiedere delucidazioni.
      Saluti.

  24. Salve, vorrei un consiglio, io nel 2011 ho acquistato un nuovo appartamento usufruendo delle agevolazioni sulla prima casa, nel 2012 esattamente dopo un anno ho cambiato banca e ho fatto un altro mutuo nuovo (NON SURROGA, MA UN MUTUO NUOVO),vorrei sapere se i 5 anni partono dall’acquisto della casa? o da quando ho stipulato il secondo mutuo? nel caso specifico nel 2012 visto che ho chiuso il primo x farne un altro. Grazie.

    • Buongiorno Mauro.
      Da quanto ci risulta se l’immobile non è stato venduto non avrà problemi. Si tratta comunque di temi molto delicati in cui spesso vi sono circolari su circolari per cui comunque Le consiglio di chiedere conferma all’agenzia delle entrate del Suo territorio.
      Saluti.

  25. Buongiorno…
    vorrei avere qualche consiglio.
    Ho comprato casa (cointestata con il mio compagno) nel giugno 2015 purtroppo ora per varie motivazioni io e il mio compagno ci siamo lasciati.
    Lui vorrebbe tenerla e liquidare me con una minima parte.
    Siccome lui vuole tenerla ha deciso di rifare un atto dal notaio in cui io gli vendo la mia parte, ma così io entro un anno dovrei assolutamente comprare casa se no dovrei pagare la penale dei 5 anni.
    Quindi a questo punto mi chiedo ma se io comprassi nel giro di un anno un’altra casa lui mi dovrà restituire esattamente la metà? oppure la cifra irrisoria con il quale non vede l’ora di togliermi dalla proprietà?
    Grazie.

    • Buonasera Romina.
      Se comprasse entro un anno non dovrebbe restituire le agevolazioni. Il prezzo di acquisto dovete pattuirlo voi, non deve essere necessariamente la metà, ma quello che voi stabilite.
      Saluti.

  26. Buongiorno, io e mia moglie stiamo comprando una casa a Roma. Nel 1999 però, i suoi genitori acquistarono un rudere e lo intestarono come nuda proprietà ai due figli. Per pagare meno tasse, nell’atto di acquisto è specificato che “per la sola nuda proprietà” i comparenti chiedono le agevolazioni prima casa. Il rudere è rimasto tale dal 1999 ad oggi: privo di utenze acqua luce e gas, privo di serramenti e pavimenti, con una copertura provvisoria e in generale del tutto fatiscente… però temo che mia moglie non possa comunque applicare le agevolazioni prima casa nè per l’acquisto nè per il mutuo… è così?
    E invece io posso applicarle sulla mia parte (intestiamo sia mutuo che casa al 50%)?
    Siamo in regime di separazione dei beni.
    Grazie mille per l’attenzione…

    • Buongiorno Carlo.
      Essendo già proprietaria di un immobile sul territorio nazionale sul quale abbia usufruito delle agevolazioni Sua moglie non può usufruirne ancora. Per quanto riguarda lei penso che la cosa possa essere fattibile, quindi usufruireste delle agevolazioni limitatamente al 50% del’immobile. Ad ogni modo potreste consultare il notaio al quale intendete rivolgervi per chiedere conferma.
      Saluti.

  27. Buona sera,
    la faccio breve e schematica:
    – aprile 2007 acquisto abitazione con convivente e mutuo quindi tutto al 50%
    – giugno 2013 io acquisto il 50% del mio ex compagno e mi accollo la sua parte di mutuo
    – ottobre 2015 sto mettendo in vendita la casa perché a causa di problemi di salute non riesco più a pagare
    Venduto l’app.to (sempre che ci riesca) trasferirei la mia residenza dai miei genitori, stesso comune. Nel non riuscissi a vendere la mia abitazione , la metterei in affitto con contratto libero/transitorio.
    Domande: in caso di vendita quali sono gli oneri a mio carico? (prezzo di vendita 185/190.000,00)
    in caso di affitto quali oneri a mio carico?, ma soprattutto perdo l’agevolazione della 1° casa?
    Scusate l’ignoranza ma non riesco più a venirne fuori e l’agenzia dell’entrate non riesco mai a contattarle per telefono perché per il momento mi è impossibile muovermi.

    • Buonasera.
      Per quanto riguarda l’agenzia delle entrate è meglio che si rechi di persona.
      Detto questo, se trasferisse la residenza e mettesse in affitto la casa non perderebbe le agevolazioni dell’acquisto, ma solo quelle per il mantenimento della residenza in quanto non sarebbe più la Sua dimora effettiva.
      Se vendesse casa, per quanto ci riguarda dovrebbe restituire le agevolazioni legate solamente alla metà che ha acquistato dal Suo ex compagno nel 2013, data in cui avrà usufruito di ulteriori agevolazioni. La metà che aveva già acquistato non dovrebbe essere considerata nel calcolo in quanto sono passati oltre 5 anni dall’acquisto.
      Il calcolo preciso può farlo solo l’agenzia delle entrate e dovrà portare la relativa documentazione per effettuarlo.
      Saluti.

  28. io ho venduto dopo 4 anni invece che 5 quindi dovrò pagare qualcosa ma ho fatto istanza all’agenzia delle entrate per dire che non ricomprerò. che calcolo devo fare? non mi hanno ancora risposto…
    grazie

    • Buongiorno Daniela.
      In questo caso non sono previste sanzioni, ma si pagano solo gli interessi. Gli interessi sono del 3,5% su base annua e si calcolano sulla sanzione ipotetica, quindi è un calcolo che deve fare l’agenzia delle entrate. Gli interessi sono tanto più bassi quanto più breve è il periodo che intercorre tra la vendita dell’immobile e la dichiarazione effettuata all’agenzia delle entrate.
      Saluti.

    • l’agenzia delle entrate mi dice che ci metteranno un po’ io devo sapere all’incirca quanto mi viene, potete aiutarmi voi se vi fornisco i dati?
      ps: sapete se si potrà poi rateizzare nel caso?
      grazie

    • Buongiorno Daniela.
      Ci fornisca tutti i dati nel dettaglio e proveremo a fare noi il calcolo per darLe un’idea.
      Saluti.

    • Occorre la data di acquisto dell’immobile e di stipula del mutuo, importo del mutuo stipulato, prezzo della casa acquistata, data di vendita dell’immobile e data di invio dell’istanza, rendita catastale dell’immobile.
      Saluti.

    • data di acquisto 27-4-2011
      data stipula mutuo 27-4-2011
      prezzo casa 72.000
      importo mutuo 80.000
      invio istanza in data 29-9-2015
      rendita catastale 118,79

    • Occorre anche la data della vendita dell’immobile per calcolare quanto sia passato tra la vendita e l’invio dell’istanza.

    • Buongiorno Daniela.
      Se ha acquistato una casa non nuova, facendo il ravvedimento operoso non pagherà la sanzione, ma solo gli interessi oltre al rimborso delle agevolazioni. Dovrà quindi pagare l’1.5% sul mutuo pari a 1200 euro + la differenza del 7% di imposta di registro (avendo pagato il 2% invece che il 9%) pari a circa 347,08 euro + circa 35 euro di interessi se pagasse oggi. Il totale è di 1582,08. Precisiamo comunque che si tratta di un calcolo che solo l’Agenzia delle entrate riesce a fare in modo accurato, ma per avere un’idea può tenere conto di questa cifra.
      Saluti.

  29. Buongiorno,
    il mio caso è identico a quello di Deborah, con la sola eccezione che NON ho stipulato un mutuo.
    Ho acquistato un immobile al 50% settimana scorso con l’agevolazione prima casa, ed intendo, tra qualche mese, rivendere il mio 50% all’altro cointestatario.
    Poi quindi, vorrei presentare all’agenzia delle entrate il ravvedimento operoso , dichiarando di NON voler ricomprare entro l’anno.
    Il miei dubbi sono :
    1. Gli interessi (3,5% annui) si calcolano da quando si compra a quando si rivende ? Oppure da quando si compra a quando si presenta il ravvedimento operoso all’agenzia delle entrate?
    2. Dopo aver presentato il ravvedimento operoso all’agenzia delle entrate, pagando tutto il dovuto, dichiarando che NON si vuole comprare entro l’anno, Nel caso capitasse di ricomprare entro l’anno, che succede ? Spero si torni ad avere l’agevolazione prima casa, visto che si è saldato tutto.
    3. Presentandosi di persona all’agenzia dell’entrate e spiegando tutto, i calcoli esatti vengono fatti da loro stessi ?

    Grazie tante e complimenti per l’ottimo articolo!!

    Antonio

    • Buonasera Antonio.
      Gli interessi si calcolano da quando vende fino a quando non effettua il ravvedimento. Se poi dovesse comprare nuovamente casa potrebbe farlo con nuove agevolazioni. L’agenzia delle entrate farà i calcoli di quanto dovuto, non si preoccupi.
      Saluti.

  30. Buongiorno,
    le spiego brevemente la mia situazione: ho acquistato casa (con agevolazione prima casa) nel marzo 2012 con proprietà al 50% e nel maggio 2015 ho venduto la mia parte al mio co proprietario. Ho già cambiato residenza e ora sono in fase di dichiarazione per pagare la differenza dell’imposta di registro per perdita benefici prima casa.
    Mia intenzione è quella di dichiararare che non intendo acquistare una nuova abitazione per i 12 mesi successivi, quindi il pagamento senza la sanzione del 30%.
    I 12 mesi successivi si intendono da maggio 2015?
    Dovró quindi pagare solo l’1.5% dell’ Imposta sostitutiva sul mutuo sul valore del mutuo, corretto? e l’Imposta di registro del 7% su che base?
    Ci sono altri pagamenti da dover eseguire?

    Grazie mille.
    Deborah

    • Buongiorno Deborah.
      I 12 mesi decorrono dalla data di vendita dell’immobile, quindi maggio 2015.
      Optando per tale soluzione non dovrà pagare la sanzione, ma solamente l’1.5% di differenza di imposta sostitutiva sul mutuo originario. Essendo cointestato, però, e vendendo la metà dell’immobile, dovrebbe pagare tale percentuale sulla Sua metà (ad ogni modo Le consiglio di chiedere la conferma all’agenzia delle entrate). Per quanto riguarda l’imposta di registro è sempre per differenza, quindi del 7% perché originariamente era del 9%. Questa viene calcolata sul valore catastale dell’immobile. Anche in questo caso, avendo usufruito in due di tale agevolazione, a nostro avviso è corretto che la rimborsi per metà.
      Saluti.

    • Grazie mille per la celere risposta. Mi sa dire qualcosa di più per quanto riguarda il pagamento del 3.5% di interesse?
      Deborah

    • Buongiorno Deborah.
      Per quanto riguarda il calcolo degli interessi, da quanto ci risulta questo va effettuato sull’importo della sanzione (alcuni ritengono vada effettuato sulla maggiore delle sanzioni). La formula per effettuare il calcolo in questo caso è I=C x R x N/365 dove I sono gli interessi che vogliamo ottenere, C è l’importo della sanzione, R è il tasso di interesse (in questo caso 3,5%) mentre N è il numero di giorni di ritardo rispetto all’anno che si ha a disposizione per effettuare il nuovo acquisto al momento in cui si presenta la dichiarazione all’Agenzia delle entrate.

      Ipotizzando che presentasse oggi la dichiarazione all’Agenzia delle Entrate e che avesse venduto casa il primo maggio 2015, sarebbero passati circa 150 giorni su 365 a disposizione per acquistare una nuova casa. In questo caso ipotizzando 1000 euro di sanzione il calcolo sarebbe: I=1000×0,035×150/365. In questo caso gli interessi ammonterebbero a 14,38 euro circa.
      Ad ogni modo sicuramente l’Agenzia delle entrate saprà fare il calcolo in modo più corretto, ma tenga presente che più tempo aspetta e maggiori sono gli interessi.
      Saluti.

  31. Salve,ho acquistato casa con agevolazioni 1′ casa (dicembre 2009) e l’ho rivenduta 5 mesi prima dello scadere dei 5 anni dall’acquisto (luglio 2014) ma nell’atto di vendita e’ stato trascritto una nota in cui noi avremmo continuato ad abitare in quella casa fino ad aprile 2015. Abbiamo riacquistato casa con agevolazioni prima casa il 15 settembre 2015 purtroppo abbiamo sforato anche i 12 mesi di tempo che avevamo per riacquistare l’immobile… avendo avuto la residenza fino a questo giugno nella prima casa acquistata e non avendo superato i 5 anni solo per 5 mesi c’e’ la possibilita’ di non pagare nulla o almeno una notevole riduzione della differenza da pagare?

    • Buongiorno Mary.
      Per quanto riguarda delle riduzioni non saprei dirLe, ma non penso siano previste. Il limite è di 5 anni e va rispettato, altrimenti la norma sarebbe stata introdotta con un calcolo graduale. Sinceramente penso che nella situazione attuale dobbiate pagare. Vi suggerisco il ravvedimento operoso, che potrebbe farvi avere uno sconto. Rivolgetevi all’agenzia delle entrate della vostra zona in modo da chiedere informazioni e consigli.
      Saluti.

  32. salve, volevo chiedere chiarimenti per la mia situazione.
    sto acquistando una casa, ho già fatto il preliminare vendita ed è già stato firmato dal venditore.. il rogito sarà entro gennaio 2016, il venditore però ha scoperto oggi che venderebbe la casa prima dei 5 anni avendola acquistata nel 2013. Ora avendo usufruito dell’agevolazione della prima casa come bisogna comportarsi all’atto di vendita? o meglio la penale è a carico di chi vende?non viene accollata con la vendita della casa e quindi a mio carico?
    in questo caso cosa deve pagare il venditore avendo venduto prima dei tempi stabiliti 5 anni?
    grazie mille.

    • Buongiorno Chiara.
      Lei non ha problemi, è chi vende a dover restituire le agevolazioni con relative penali, ma per chi acquista non ci sono assolutamente problemi. Il debito nei confronti dello stato è un debito legato alla persona, non all’immobile.
      Saluti.

  33. Buongiorno. Le spiego in breve la mia situazione. Ho comprato la mia casa, con atto notarile il 23 maggio 2013 con mutuo e tasso agevolato. Poi ho dovuto avviare una opera di ristrutturazione, sempre con iva agevolata poichè è la mia prima casa, la residenza l’ho presa nel giugno del 2014. Avrei la necessità di vendere il mio immobile, quindi prima dei 5 anni, per ricomprare un nuovo immobile, che sarebbe sempre prima casa, in un comune vicino. Vendendo prima dei cinque anni, per ricomprare subito, entro i 12 mesi, incorro in qualche sanzione? Io avevo capito che con tali condizioni, quindi ricomprando un immobile entro 12 mesi dalle vendita del precendere, immobile sempre prima casa, non incorrevo in alcuna sanzione. Ho compreso bene? Grazie. Resto in attesa di un suo cortese riscontro. Cordiali saluti. LV

    • Buongiorno Luca.
      Ha compreso bene. Vendendo casa prima dei 5 anni, ma acquistandone un’altra entro 12 mesi non si incorre in alcuna sanzione e non si devono restituire le agevolazioni.
      Saluti.

  34. Salve,
    io ho acquistato ad aprile 2013 un appartamento con le agevolazioni prima casa e trasferito la residenza dopo un mese quindi ho usufruito delle agevolazioni anche per il mutuo. Ora sto facendo la surroga del mutuo e in seguito voglio affittare il appartamento visto che io mi devo trasferire al estero nelle prossime settimane e prendere residenza li. Facendo così perdo le agevolazioni e devo pagare le riduzioni di imposta e altro che ho usufruito al momento dell’acquisto? Mi cambierà qualcosa per il mutuo?
    Grazie in anticipo
    Saluti

    • Buongiorno Vasile.
      La legge dice di trasferire la residenza nel comune, non di mantenerla, per cui può comunque andare all’estero senza dover rimborsare le agevolazioni. Ad ogni modo, se lo desidera, può chiedere conferma all’agenzia delle entrate della Sua zona.
      Saluti.

  35. Buongiorno Antonio,
    ho acquistato a maggio 2010 un appartamento a Roma nel quale ho trasferito la residenza a dicembre 2010 ed ho usufruito delle agevolazioni della prima casa (non per il mutuo poiché ho acquistato l’immobile in contanti). Adesso a giugno 2015 vorrei trasferire la mia residenza ad un altro indirizzo sempre a Roma (casa di mio marito) senza vendere l’appartamento in questione di cui sono unica proprietaria. Questo comporterà la perdita dei benefici di cui ho usufruito al momento dell’acquisto dell’immobile come prima casa?.
    Grazie
    Giuseppina Donato

    • Buongiorno Giuseppina.
      Assolutamente no. Se non sta vendendo casa non perde le agevolazioni. Inoltre ormai sono passati i 5 anni per cui potrebbe anche vendere senza alcun problema.
      Saluti.

  36. Buongiorno.
    Il mio quesito è il seguente: in caso di rinuncia alle agevolazioni prima casa, entro i 18 mesi, da parte del solo nudo proprietario (l’abitazione vede un nudo proprietario ed un titolare di diritto di abitazione), il ricalcolo delle imposte per il rinunciatario come va effettuato?
    Vi ringrazio sin d’ora dell’attenzione e porgo un cordiale saluto.
    Giulia

    • Buongiorno Giulia.
      Non mi sembra ci siano particolari differenze in quanto le agevolazioni sono per il proprietario dell’immobile. Se questo rinunciasse alle agevolazioni dovrebbe rimborsarle con relative penali come descritto nell’articolo.
      Saluti.

  37. Buongiorno,
    volevo farle una domanda.
    Io ho acquistato casa nel ottobre 2011 con le agevolazioni Prima casa,trasferendo la residenza,ora vorrei venderla per comprare casa con il mio compagno.
    La casa sarebbe intestata ad entrambi.
    In questo caso perderei tutte le agevolazioni?

    • Buongiorno Silvia.
      Le normative parlano di riacquisto non specificando se la nuova proprietà debba essere al 100% e non specificando gli importi, quindi penso non ci siano problemi. Ad ogni modo, onde evitare problemi, Le suggerisco di chiedere una conferma all’agenzia delle entrate della Sua zona.
      Saluti.

  38. Buonasera,
    ho acquistato alcuni anni fa un’abitazione in un Comune impegnandomi a trasferire la residenza, ma poi non l’ho trasferita e ho pagato la differenza con le sanzioni.
    Adesso posso ricevere la residua quota di comproprietà (siamo 3 eredi) di un’altra abitazione nel Comune dove risiedo, e richiedere di nuovo le agevolazioni prima casa, anche se sono ancora proprietario dell’altra abitazione nell’altro comune?
    E’ vero che in teoria ho ancora un’altra casa acquistata con le agevolazioni, ma poi sono decaduta e sono anche stata sanzionata

    • Buongiorno Enrica.
      Se le abitazioni sono in comuni differenti è possibile chiedere comunque le agevolazioni, anche se non decadute per il precedente immobile.
      Saluti.

  39. Ciao Andrea, ho un caso analogo al tuo in corso, se vogliamo connfrontarci riguardo alle informazioni che abbiamo raccolto finora io sono abbastanza informato ora.
    Saluti

    • Buongiorno Matteo.
      Per rispondere al messaggio di un altro utente deve cliccare su Reply sotto il commento di quell’utente, altrimenti questo non riceve la notifica.
      Saluti.

  40. Buongiorno,

    ho acquistato nel 2013 una casa con Mutuo cointestato con la mia ragazza ed abbiamo usufruito delle agevolazioni sulla prima casa.

    Ora ci stiamo lasciando e volevo capire le soluzioni che ci sono per evitare di pagare le sanzioni non essendo ancora passati i 5 anni.
    Faccio presente che io mi potrei accollare tutta la rata del mutuo e continuare a pagarla.

    Grazie

    • Buongiorno Andrea.
      Se non vendete casa non succede niente. Se invece la sua ex Le cedesse la sua quota di proprietà, lei dovrebbe restituire le agevolazioni o acquistare casa entro un anno, mentre per Lei non succederebbe nulla, anche se il conteggio dei 5 anni ripartirebbe da zero.
      Saluti.

  41. La ringrazio per la sua risposta.
    Il mio dubbio era sorto solamente perchè c’era scritto reimpiego del prezzo….e pensavo dovessi per forza utillizzare quello che ricavo dalla vendita nell’acquisto di un altro immobile ma avendo il mutuo con il ricavato estinguerei quello esistente per poi farne uno nuovo er la nuova casa acquistata. È giusta come cosa?
    Saluti

    • Buongiorno Germana.
      Qualsiasi cosa ci sia scritta sull’atto deve corrispondere alle leggi vigenti. Non è l’atto in questione a obbligarla a qualcosa. In questo caso sull’atto c’è scritto che deve acquistare usando la somma ottenuta dalla vendita, un altro immobile entro l’anno da adibire ad abitazione principale. E’ comunque normale che con la vendita vada ad estinguere il mutuo in corso per poi stipularne un altro. Ad ogni modo l’agenzia delle entrate della Sua zona Le potrà chiarire eventuali altri dubbi.
      Saluti.

  42. Vi chiedo info su acquisto “prima casa”. Nel 2007 ho acquistato una casa con benefici fiscali “prima casa”, trasferendo quindi anche la residenza. La stessa è’ stata venduta in data 21/12/2010 . Quindi prima dei 5 anni previsti per legge. Non ho più riacquistato.

    Non avendo mai ricevuto sino ad ora accertamenti fiscali dall’agenzia delle entrate e da “equitalia” sai se ad oggi rischio ancora di incorrere in sanzioni ? Oppure sono già decorsi i termini per inviarmi notifiche di pagamento e posso stare tranquillo?

  43. Buonasera,
    Vorrei un’informazione nell’ottobre del 2013 ho acquistato una casa con agevolazioni prima casa. Al momento vorrei vendere,quindi prima che siano trascorsi i 5 anni. Vorrei sapere in che cosa potrei intercorrere.
    Un’altro dubbio,nell’atto di compravendita c’è scritta questa cosa: La Parte acquirente prende atto che in caso di dichiarazione mendace o di trasferimento dell’immobile acquistato con il presente atto prima del decorso dei cinque anni da oggi, qualora non seguito – entro un anno dalla vendita – dal reimpiego del prezzo nell’acquisto di altra casa di abitazione da adibire a propria abitazione principale, si verificherà la decadenza dai benefici conseguiti con questo atto.
    Posso vendere o devo aspettare per forza i 5 anni? Per reimpiego del prezzo cosa si intende?

    • Buongiorno Germana.
      Può vendere, ma se non vuole perdere le agevolazioni e restituirle allo stato deve acquistare un nuovo immobile da adibire ad abitazione principale entro un anno dalla vendita del precedente. Questo vale per tutti. Nell’articolo trova le informazioni per calcolare le penali e quanto dovrebbe restituire.
      Saluti.

  44. buongiorno
    in caso di acquisto prima casa con mutuo cointestato e morte prematura di uno dei due acquirenti prima che siano passati i primi 5 anni, una volta entrati gli eredi in possesso della metà al momento “scoperta” e quindi venduta la casa come dobbiamo procedere?
    presentando il certificato di morte all’agenzia delle entrate è possibile evitare l’acquisto di un’altra casa o pagare le sanzioni o conviene, prima ancora di vendere l’immobile, andare in agenzia e rinunciare alle agevolazioni?

    grazie mille
    Lara

    • Buongiorno Lara.
      Si tratta di un caso molto particolare, per cui sarebbe più opportuno chiedere all’agenzia dell’entrate in quanto vi sono differenti interpretazioni possibili in materia.
      Saluti.

    • ormai abbiamo sforato i 18 mesi e non ho passato la residenza nell’abitazione. non so se presentando il certificato di morte posso avvalermi di sconti e quant’altro.
      come funziona la sanzione del 30%?

    • Lara buongiorno,
      in questo caso specifico le consiglio di rivolgersi direttamente all’agenzie delle Entrate.

      Distinti saluti
      4Credit

  45. salve, sto costruendo una piccola casa e per sfruttare un po’ di cubatura in più, il comune mi ha fatto stipulare un atto notarile chiamato “atto unilaterale d’obbligo edilizio” non il quale mi impegno in caso di vendita a vendere solo a persone che l’adibiranno a prima casa, con un certo reddito e che abbiano le caratteristiche per accedere al mutuo regionale. La domanda è: con questo atto (possiedo già una prima casa) sono obbligato anch’io a stabilire la mia prima casa nella nuova casa quando sarà costruita? oppure l’obbligo, come sembrerebbe dall’atto, riguarda solo una eventuale vendita?

    • Buongiorno Sergio.
      Occorrerebbe leggere ciò che Le hanno fatto firmare, ma da quello che dice il vincolo riguarda la vendita.
      Saluti.

  46. ho ereditato come prima casa l’appartamento della mamma dove ho avuto la residenza x55 anni e in fase di successione sono state sfruttate le agevolazioni per la prima casa , dopo un anno sono andato ad abitare altrove lasciando la casa vuota . adesso l’ho venduta , cosa devo fare per essere in regola con l’agenzia delle entrate ? abito da 1 anno in un altro comune ma la residenza e’ ancora li’ e ancora non ho deciso se acquistare un’altra casa nel comune dove abitavo o trasferirmi definitivamente . grazie per una risposta , ottimo sito e salute a tutti

    Franco Zappa

    • Buonasera Franco.
      Non sappiamo se vi siano differenze in caso di vendita di un’immobile ereditato rispetto ad un immobile acquistato, ma generalmente in caso di vendita prima dei 5 anni occorre acquistare un altro immobile entro 12 mesi e trasferirvi la residenza entro i successivi 18 mesi per non perdere le agevolazioni.
      Saluti.

  47. Salve,

    sono in procinto di vendere casa e avendo usufruito dei benefici prima casa , in caso di mancato riacquisto entro i 12 mesi li perderei diventando appunto moroso nei confronti dello stato. Il notaio dell’acquirente proprio per questo motivo chiede che io lasci un assegno circolare pari all’importo dei benefici a tutela dell’acquirente sino a quando non avrò ricomprato casa. Ma vi risulta che nel caso di perdita del beneficio l’acquirente ne possa rispondere in qualche maniera nei confronti dello stato?

    grazie per una vostra risposta

    • Buonasera Gianfranco.
      Non è la prima persona a comunicarci tale pratica da parte dei notai, ma il debito è personale, non vincolato all’immobile, detto questo non sappiamo se il notaio debba fare da sostituto di imposta e abbia l’obbligo di chiedere la garanzia dell’assegno. La cosa migliore comunque sarebbe quella di rivolgersi all’agenzia delle entrate.
      Saluti.

  48. Buongiorno,
    ho acquistato nel 2010 un appartamento con le agevolazioni prima casa. Sono trascorsi circa 4 anni e mezzo dall’atto notarile e 4 anni dal trasferimento della residenza.
    Cosa succede se oggi trasferisco la residenza a casa della mia compagna, in un altro comune?
    Cosa succede e cosa devo fare se decido di affittare l’appartamento?
    Vi ringrazio per la vostra opinione in merito.
    Cordiali saluti

    • Buonasera Luca.
      Avendo trasferito la residenza quando ha acquistato casa ora può spostarsi nuovamente senza problemi. Non deve mantenerla per 5 anni. Può mettere in affitto tranquillamente l’appartamento.
      Saluti.

  49. buongiorno,
    ho acquistato casa nel luglio 2011 con il mio ex fidanzato al 50 -50 poi sfortunatamente ci siamo lasciati e nell’ottobre 2013 lui ha venduto la sua parte a me ed io mi son accollata l’intero mutuo.
    Subito dopo il rogito abbiamo pagato la differenza dell’imposta di registro per perdita benefici prima casa con dichiarazione che non si intende acquistare una nuova abitazione per i 12 mesi successivi, quindi il pagamento senza la sanzione del 30%.
    Ora a distanza di un anno e mezzo è arrivata un altra cartella da pagare relativa all’accollo del mutuo… cos’è? dobbiamo pagare? e perchè?

    • Buonasera Giulia.
      Oltre all’imposta di registro c’è l’imposta sostitutiva che è legata al finanziamento. penso vi abbiano notificato il pagamento della differenza che non avete pagato avendo usufruito delle agevolazioni. Ad ogni modo mi sembra strano che sia Lei a dover pagare e non abbiano notificato la cosa solo al Suo ex fidanzato. le consiglio di recarsi presso l’agenzia delle entrate e chiedere chiarimenti. In fondo Lei non ha venduto, anzi ha acquistato l’altra metà.
      Saluti.

  50. Grazie Roberto per la risposta.
    Il comune è diverso.
    Se ho capito bene intende dire che posso trasferire la residenza per un breve periodo nella nuova casa acquistata per poi rispostarla in quella attuale?

    • Assolutamente si.
      La cosa ci è stata confermata direttamente dall’Agenzia delle entrate. La legge parla di spostare la residenza nel comune in cui si acquista l’immobile. Non dice nulla riguardo il periodo per il quale la residenza vada mantenuta. Comunque suggeriscono di mantenerla per un periodo accettabile ma non hanno saputo indicare di quanto, quindi ipoteticamente anche un mese basterebbe. Con un certificato di residenza storico si potrebbe dimostrare di aver avuto la residenza in quel comune. Le suggerisco ad ogni modo di chiedere conferma all’ufficio dell’agenzia delle entrate del suo comune in modo da sentire queste cose anche di persona.
      Saluti.

  51. Buongiorno,
    l’anno scorso ho comprato casa accendendo un mutuo ipotecario e ho usufruito dei benefici della prima casa.
    Ora purtroppo per motivi miei, non intendo più trasferire la residenza entro i 18 mesi e intendo fare il ravvedimento prima che siano trascorsi, evitando così la sanzione.
    Volevo chiedere se la parte di parcella del notaio e gli interessi passivi del mutuo che porterò in detrazione quest’anno nel 730, dovranno anch’esssi essere restituiti (e se gentilmente mi indicate come fare per quest’altro ravvediemento) oppure è preferibile non inserirli nel 730 quindi non detrarli già in partenza visto che so già che non diventerà la prima casa ma rimmarrà seconda casa?
    Vi ringrazio per la gentile risposta.

    • Buongiorno Giuseppe.
      Lei ha la residenza nel comune in cui ha acquistato la casa o comunque in un altro comune? Sa che potrebbe spostare la residenza e poi cambiare dopo poco tempo. Non deve necessariamente mantenerla per un anno.

  52. buonasera,
    mio marito ed io abbiamo acquitato nel 2004 un immobile con agevolazione prima casa. non avendoci trasferito la residenza nei termini è decaduto il beneficio, pertanto abbiamo pagato nel 2007 l’imposta di registro più sanzione ed interessi a seguito di accertamento. nel 2014 abbiamo acquistato in altro comune un immobile in cui abbiamo trasferito la residenza, senza tuttavia vendere il precedente immobile. è giusto avere usufruito dell’agevolazione prima casa? saluti

    • Buongiorno Tiziana.
      Da quanto ci risulta, trattandosi di un immobile acquistato in un altro comune, come avrete dichiarato anche dal notaio, è giusto aver usufruito delle agevolazioni.
      Saluti.

  53. Se in un caso di perdita dei benefici di prima casa (dovuta a mancato trasferimento della residenza nel Comune entro i 18 mesi), gli acquirenti sono due, una coppia di fidanzati, e uno solo dei due nei 18 mesi successivi trasferisce la residenza nel Comune dell’immobile, all’altro acquirente toccherà il pagamento integrale delle sanzioni e delle imposte oppure la somma va decurtata al 50% considerando che l’altro fidanzato ha effettivamente trasferito la residenza?

    • Buonasera Antonio.
      Essendo le imposte divise tra i due acquirenti, ma essendo comunque di natura personale, chi non ha trasferito la residenza dovrebbe provvedere al rimborso. Ad ogni modo si tratta di un caso talmente particolare che sarebbe meglio chiedere conferma all’agenzia delle entrate per evitare di incappare in sanzioni.
      Saluti.