Decreto Bersani: cosa cambia per i mutui
marzo 21, 2007 di Nicola · 346 Commenti
RICHIEDI PREVENTIVO GRATUITO per un PRESTITO
Una delle rivoluzioni legate al decreto Bersani: è stato introdotto il divieto di clausola penale nel caso di estinzione anticipata dei mutui immobiliari. Un passaggio davvero importante.
Andiamo a capire cosa cambia.
Il divieto vale a decorrere dai contratti stipulati dal 2 febbraio 2007 ma solo per l’acquisto della 1° casa, (quindi dove si trova la nostra residenza). Non vale invece per mutui con finalità di acquisto di seconda abitazione, ristrutturazioni,
scambio, investimento, disponibilità di capitale.
Se il mutuo risale a prima del 2 febbraio c’è speranza di un accordo: le associazioni dei consumatori e l’ABI entro il 2 maggio 07 si incontreranno per definire le regole per ridurre con equità l’importo delle penali nei contratti dove essa è presente, determinando unaisura massima dell’importo delle penali per i contratti dei mutui in essere. Nel caso l’accordo non arrivi, sarà la Banca d’Italia a stabilire la misura della penale: meglio aspettare insomma.
L’ipoteca: in caso di estinzione totale del mutuo, l’ipoteca si estingue automaticamente dopo 30 giorni
dall’avvenuto pagamento. Per cancellare l’ipoteca, la Banca deve inviare alla Conservatoria dei Registri Immobiliari la
comunicazione contenente la quietanza. Il conservatore entro il giorno successivo deve procedere d’ufficio alla cancellazione.
Notaio: il Notaio non è più necessario per l’ autentica dell’atto con cui la banca acconsente alla cancellazione dell’ipoteca.
Portabilità del mutuo e surrogazione: se si ha gia un mutuo ipotecario in corso, è possibile stinguere il debito in corso, contraendo un altro mutuo con altro Istituto che va a subentrare nei diritti della prima banca. In sostanza si ha una surroga.
Si ha così un subentro nell’ipoteca e nelle stesse garanzie personali concesse dal liente alla prima banca: non serve allora cancellare la prima ipoteca e iscriverne una nuova.
La surrogazione è fattibile solo se viene finanziato l’importo residuo del mutuo originario: se superiore si deve procedere con una nuova pratica. L’atto di surrogazione deve essere stipulato per atto pubblico o scrittura privata autenticata e deve essere presentato alla Conservatoria dei Registri Immobiliari per l’annotamento.
Luca buongiorno,
la Bersani obbliga le banche ad eliminare i balzelli contrattuali ante legem e a porre correttivi per quelli post legem, compreso la trasformazione dei mutui da variabile a fisso e viceversa.
Pertanto ritengo che se la banca le pone degli ostacoli lei ha due strade possibili: o cambiare banca o ricorrere all’associazione consumatori attrezzata per ricorrere nei confronti del sistema bancario.
Saluti, Renzo
Salve, ho stipulato un mutuo nel settembre 2008, ora, visti i tassi molto più vantaggiosi, vorrei fare una surroga: mi hanno detto che, visto che non sono trascorsi 18 mesi, dovrei rimborsare l’1.75% residuo dell’imposta sostitutiva, pagata allo 0.25% in regime di agevolazione: e’ vero?
Simone buondì, di norma si lascia passare 12 mesi prima di rinegoziare il mutuo. Non c’entra nulla ciò che le hanno detto.
Prima però di muoversi con altre banche senta la disponibilità della sua.
Saluti, Renzo
salve
proprio oggi sono andata alla bnl per chiedere una surroga del mutuo che ho stipulato nel luglio 2007 con mps del 100%.
mi hanno detto che non si può fare perchè il decreto prevede l’80% del valore dell’immobile!che fare? grazie
Donatella buongiorno,
non possiamo di certo entrare nel merito di una questione così delicata e a seguito di un parere della BNL, però ritengo che per darle un consiglio adeguato dovremmo incontrarci per valutare in profondità la sua situazione.
Siamo reperibili in molte città italiane e comunque se lei lascia un suo recapito la contattiamo noi dal punto più vicino a lei.
Saluti, Renzo
Ho contratto un mutuo a tasso fisso del 5,50% a 25 anni ad aprile 2008, altre banche mi propongono ora un tasso variabile con cap 5,50 ed altre di rinegoziare il fisso con un tasso fisso finito del 5,30: all’atto della surrog posso accorciare gli anni del mutuo qualora mi convenga (es. nel variabile con cap) oppure devo mantenere le stesse condizioni del mutuo precedente? grazie mille Alessandro
Alex lei ha un ottimo mutuo perchè va a cambiare? ha forse litigato con la sua banca? Il cap è un suicidio economico e lo 0,2 sul fisso porta una differenza di qualche euro che tradotto in commissioni o spese bancarie è probabile che farà diventare più costosa l’operazione.
Stia dove si trova che è una certezza.
Saluti, Renzo
Buongiorno,
mio marito ed io abbiamo contratto un mutuo variabile rata costante nell’aprile 2006.
Importo erogato € 125.000 per 20 anni
media aritmetica euribor/365 3 mesi ed euribor/365 6 mesi
spread 1,40 (rinegoziato a Giu-08 a 0,95).
Avendo disponibilità di una somma di circa 20.000€, abbiamo chiesto alla banca l’estinzione anticipata parziale dello stesso e nello stesso tempo, visti i tassi favorevoli, la possibilità di passare a mutuo a tasso fisso o a rata variabile.
Lei cosa ci suggerisce? Grazie per la sua cortese attenzione.
Manuela devo solo dirle che condivido la sua linea e comunque si tenga stretto quello spread dello 0,95%.
La banca non dovrebbe avere problemi a ridurre il mutuo e eventualmente ad accontentarla per il passaggio da variabile a fisso.
Saluti, Renzo
Buongiorno, ho un mutuo di 80000 euro in residui 23,5 anni a tasso fisso del 5,5%; ho avuto una proposta da parte di un istituto per una surroga: le due alternative proposte sono o fisso al 4,90% in 20 anni opppure varibaile a rata costante in 15 anni (in questo caso sarebbe da scegliere l’euribor a 1 o a 3 mesi oppure il tasso bce). Cosa mi consiglia in merito? nel variabile quale tipo di tasso dovrei prendere in considerazione 1o 3 mesi oppure il bce? grazie mille.
Alessandro
Buongiorno,
volevo gentilemte sapere dopo quanto tempo si può fare la surroga del mutuo. Io ho contratto un mutuo il 24/07/2009 con Banca Carige ma a seguito di troppi e spiacevoli inconvenienti con la filiale a cui mi sono appoggiata vorrei cambiare banca. Posso farlo subito o devo aspettare un tot di mesi?
Grazie
Daniela
Alessandro il fisso porta una differenza di 25 euro al mese circa mentre il variabile, molto interessante oggi, è una incognita domani.
Io resterei dove sono o passerei al fisso al 4,90 se reale.
Saluti, Renzo
Daniela se il problema sta nel rapporto personale la stessa cosa la può incontrare domani con altro istituto.
Lei ha appena fatto il mutuo che spero con ottime condizioni e la banca non può pretendere che lei rimanga correntista solo pretende il pagamento del mutuo.
Quindi apra il conto con altra banca e dia mandato di pagamento del mutuo alla scadenza mensile concordata per evitare segnalazioni in banca dati o CTC.
Saluti, Renzo
Salve
Vorrei farvi presente un fatto che mi è accaduto proprio in questi giorni:
ho scoperto da poco tempo che grazie alla legge bersani lo spostamento del mutuo, da un istituto ad un altro, non ha più nessun costo e l’operazione si chiama “surroga del mutuo”.
Allora con mia moglie siamo andati nella nostra banca a chiedere la surroga di un mutuo avuto un pò di mesi fa da un’altro istituto, perchè ci siamo accorti che la nostra banca ha dei tassi migliori, ma appena spiegataci la procedura e stabiliti i termini della documentazione da portare, ci hanno posto il limite di erogazione dell’80% del valore della casa, quindi, visto che il nostro mutuo è al 100% non abbiamo potuto fare niente.
Incuriositi da questa vicenda, ma pensando che fosse solo la nostra banca a porre questo limite, abbiamo fatto un giro ed abbiamo contattato altre banche.
Morale della favola, tutte quelle con cui abbiamo parlato, applicano la stessa regola e addirittura qualcuno eroga solo il75%.
Io non ho letto tutta il decreto Bersani, ma credo che questa cosa dell’80% non vi è mensionata.
Molto furbi, visto che in questo modo ti costringono a dare la differenza in contanti e loro si assumono solo una parte del rischio!!
A questo punto mi chiedo:
chi ha un mutuo al 100%, cioè una buona parte della popolazione, potrà mai accedere a questa “favolosa” surroga del mutuo? e cosa più importante, è una cosa legale questa limitazione?
Grazie per l’attenzione e spero almeno voi possiate darmi una risposta.
Distinti saluti
Antonio Bella
Signor Antonio per Lei così come per tutti vale l’unica regola che il mutuo ipotecario la banca lo può fare solo fino all’80% del valore da perizia dell’immobile. Mentre per il primo acquisto tale regola può essere superata e arrivare fino al 100% attraverso un sistema assicurativo, ciò non vale per la surroga o rinegoziazione.
Ora per lei si pone il problema di come superare questo empasse.
Aziende come la nostra hanno la possibilità di entrare nel concreto e dopo una attenta analisi e valutazione del caso fornirle un preventivo non oneroso. Per poter procedere abbiamo bisogno di informazioni specifiche e per questo la consiglio di mettersi in contatto diretto con uno dei nostri uffici.
Saluti, Renzo
salve renzo, vorrei sapere per acqustare una cantina di circa 2 mq, quanto mi viene a costare il notaio con le spese.
distinti saluti
aldo
Silvio acquisto significa atto notarile con registrazione e deposito in Catasto.
Che Lei faccia una operazione da € 5000 o 100000 non cambia l’operazione notarile.
Le consiglio quindi prima di dare l’incarico al notaio di tirare alla grande e di fare più preventivi. Ci saranno delle sorprese.
Saluti, Renzo
ciao,
Sono Luiza e vorrei sapere come estinguere in anticipo il
mio mutuo di 150.000 Euro contratto nel marzo del 2001
- è un mutuo a 15 anni
- è un mutuo a tasso variabile, poi trasformato in fisso nel luglio 2004
- la penale originaria per l’estinzione era dell’1,25% dell’ammontare
- Euro 75.000 li ho già rimborsati
Vorrei sapere anche quanto dovrei pagare in piu,
grazie!
Luiza per estinguere servono i soldi per pagare la quota residua. Tale quota la richieda alla banca con la quale ha fatto la rinegoziazione.
In base alla legge Bersani Lei non ha penali da pagare.
Saluti, Renzo
Buongiorno,
dal 19.1.2007 ho in assegnazione un appartamento tramite coop. edilizia a proprietà indivisa. Questa ha stipulato in data 11.9.2006 mutuo ipotecario con istituto di credito cooperativo per la durata di 15 anni. Il fine lavori di costruzione risale al 7.11.2005, e viene considerato come riferimento per il trasferimento in proprietà individuale (come confermato dai competenti uffici della Prov. Autonoma di Trento).
La mia cooperativa ora mi invita a considerare, in base al Decreto Bersani, di effettuare entro fine anno il trasferimento in proprietà, poichè sostiene che tra il quinto ed il decimo anno dal fine lavori, il passaggio in proprietà sarebbe più oneroso per i soci, che non entro il quarto anno o dopo il decimo. Il motivo sarebbe un ricalcolo dell’IVA portata in detrazione per non aver venduto le unità entro il quarto anno.
Vorrei sapere se ciò è vero e come andrebbe calcolato questo maggior onere.
Cordiali saluti e grazie anticipate per la risposta.
salve a tutti ho stipulato un mutuo a tasso fisso per acquisto prima casa conitestato con mia moglie non fiscalmente a carico
(mia moglie e gia proprietaria di un immobile)la casa l’aquisto
solamente io mia moglie partecipa al mutuo.il mutuo cointestato
me lo consiglia la banca ovviamente per cautelarsi e mi ,garanantiscono che gli interessi passivi mia moglie li puo scaricare.Dopo aver stipulato l’atto gli faccio notare che da alcune ricerche che avevo fatto che mia moglie gli interessi del
mutuo relativamente alla sua parte non li poteva scaricare.Hanno capito di avere sbagliato e mi hanno assicurato che rimedieranno
io mi chiedo ma come fanno?mi faranno pagare qualcosa,ci vuole
un’altro atto notarile oppure una semplice srittura privata? ho un sacco di dubbi aiutatemi datemi dei consigli grazie
Giuliano buongiorno, la materia non è di nostra competenza le serve un fiscalista o il Notaio se di fiducia o conosciuto.
Mi spiace, ma di più non posso dirle.
Saluti, Renzo
Giovanni buongiorno,
i due Atti notarili di compravendita e di mutuo sono cointetati.
Non è possibile cambiare se non attraverso altri due atti notarili uno di cessione della moglie del 50% della proprietà a suo favore e l’altro di nuovo mutuo con unico intestatario Lei ed eventualmente la moglie firma come garante.
Saluti, Renzo
grazie del consiglio volevo precisare che l’immobile e’ intestato
solo a me mentre il mutuo e’ cointestato.Comunque da quello che
lei dice devo rifare un’altro atto di mutuo in modo tale che risulto da solo e mia moglie mi fa da garante.E la banca lei pensa che accetta, che differenza c’e’ per la banca fare da garante
o essere cointestatario del mutuo?In ogni caso i costi sono quelli
normali di un semplice atto di mutuo,e visto che l’errore lo hanno
causato loro dandomi un consiglio sbagliato non pensa che lo dovrebbe pagare loro.grazie ancora scusate ma il mio e’ anche uno sfogo e’ assurdo uno va in banca e trova persone incompetenti.
Giovanni buongiorno,
per la banca non è incompetenza al contrario. Si sono super garantiti il pagamento. Per quanto riguarda la forma di garante è regolamentata dalla legge, bisogna però vedere se la banca accetta il cambio. In ogni caso per le spese trattandosi di un atto notarile per cambiare gli intestatari del mutuo il costo non è eccessivo e lo paga con la detrazione fiscale del primo anno.
Saluti, Renzo
salve renzo e grazie del consiglio quindi allora se la banca accetta di cambiare l’intestazione con meno di mille euro si puo fare. a questo punto mi conviene , anche se spetterebbe a loro pagare chi lo sa, prima bisogna vedere se la banca accetta anche perche’il consulente mi diceva che lo hanno fatto cointestato perche solo con il mio reddito non rientravo nella cifra. e lei pensa che adesso accettano?grazie ancora di ascoltarmi
Giovanni alla banca non cambia nulla mantenendo la moglie come garante fidejussore.
Renzo
grazie ancora renzo sei stato veramente utile nel darmi queste informazioni importanti devo solo augurarmi che la banca non mi crei problemi e se addirittura si accollano loro le spese e il massimo.Grazie ciao ti faccio sapere che risposta mi da’ la banca.
abbiamo contratto un mutuo ventennale con la cariparma a novembre 2006, vogliamo ora chiudere il conto corrente, ma allo sportello m’hanno detto che non si può ? che mi dite non posso fare un rid con il nuovo istituto di credito apriremo ?
ciao renzo ho avuto una risposta dalla banca relativa al cambio
di intestazione del mutuo.
La banca mi ha detto che possiamo cambiare l’intestazione ma con atto scritto solo dalla banca.Mi spiego meglio, mi diceva che facciamo il tutto senza modificare l’atto notarile, ma facendo un’atto formale.Ma secondo te e’ possibile?
Daniela la banca ha ragione. Ha bisogno del conto per ricevere il pagamento del mutuo, semplicemente.
Saluti, Renzo
Giovanni è importante che la banca faccia l’atto e quindi liberi formalmente il garante, come è importante per la banca non per Lei.
Sono contento per lei.
Saluti, Renzo
scusa ancora renzo se non ho capito male la banca puo’ fare un’atto formale cioe’ come se dovesse fare una rinegozzazione?
senza avere il bisogno di fare un’altro atto dal notaio.ciao e grazie sempre
ESATTO GIOVANNI LA BANCA PUO’
Salve Renzo,
volevo sapere se per fare una surroga di mutuo è vero che bisogna aver pagato regolarmente almeno sei rate alla banca originaria oppure si può fare anche prima? o dipende da banca a banca?
La ringrazio in anticipo. saluti
Salve Renzo,
Io e il mio ex fidanzato avevamo acquistato casa insieme. Dopo che ci siamo lasciati,andammo da un notatio a fare l’atto di vendita della mia metà. Dopo tre anni mi sono decisa a comprare casa, ma le banche mi hanno detto che io sono ancora cointestataria del mutuo e che per accedere ad un prestito la banca necessita un accollo liberatorio della mia “vecchia” banca. La mia banca può rifiutarsi di farmi questo documento? Inoltre, il notaio che all’epoca fece l’atto di vendita della mia parte, perchè non mi ha segnalato questa cosa molto importatnte ? Grazie per l’aiuto
Buongiorno,
nell’ottobre 2004 ho contratto per acquisto di prima casa un mutuo a tasso variabile trentennale.
Nel novembre 2007, in accordo con la banca, ho stipulato un nuovo atto di mutuo a tasso fisso, sempre trentennale con percentuale di interesse del 5,806 e ISC del 5,964.
Quest’ultimo mutuo è stato concesso con finalità: “ripristino liquidità per estinguere precedente finanziamento.”
Ora, con lo scopo di abbassare la rata vorrei fare una surroga e passare ad un mutuo a rata costante, ma le varie banche che ho contattato mi hanno detto che tale operazione è consentita solo per mutui “originali” (contratti per acquisto prima casa) o su altre surroghe.
Domande:
1) il mio attuale mutuo a vostro avviso è considerabile “vantaggioso” secondo le odierne condizioni di mercato, ed anche in prospettiva di una futura variazione dei tassi?
2) esiste una legge che vincoli le banche a concedermi la surroga? o hanno il diritto di rifiutarsi a loro insindacabile giudizio? soprattutto alla luce del fatto che la mia richiesta di surroga era stata preapprovata positivamente per via scritta fino allìincaglio generato della problematica sopra esposta.
Grazie
Paolo Tamburini
Buongiorno,
due mesi fa sono stato in banca per richiedere un mutuo per l’acquisto di un immobile fuori dalla mia provincia di residenza.
Siccome non sono proprietario di alcun immobile mi è stato proposto un mutuo prima casa che copre il 100% del valore dell’immobile.
Il giorno della stipula dal notaio ho scoperto che ho 18 mesi di tempo per trasferire la residenza nel comune dove è sito l’immobile per non perdere i benefici di legge.
Siccome non trasferirò mai la mia residenza so che dovrò pagare la differenza non pagata all’atto notarile + una multa pari al 30% delle differenza non pagata + gli interessi di mora.
La mia domanda è:siccome la banca ha erogato un mutuo prima casa allo 0.25% di imposta anzichè del 2%,dovrò corrispondere alla banca solo questa differenza o il non cambiamento della residenza comporta per la banca l’annullamento del mutuo in corso?
O è possibile modificare il mio mutuo con un mutuo seconda casa pagando alla banca la differenza del 20% del valore dell’immobile e quindi avere un mutuo al 80%.
La banca può richiedermi l’attestazione del cambio di residenza?
Grazie
Buonasera,
Ho stipulato un mutuo a luglio del 2007 per l’aquisto di un garage, quindi una pertinenza della prima casa, con la Banca MPS con tasso fisso al 5,72%.
La Banca di Puglia e Basilicata avendo una convenzione con la mia Forza Armata mi ha proposto un tasso variabile con massimo 5,35% ma la mia banca mi dice che non posso fare la surroga perchè sono vincolato con loro.
Ma allora il decreto Bersani…
ho un mutuo 1^ casa trentennale dal 2003,ma la settimana scorsa e andata a fuoco portandosi via gran parte delle fatiche della mia vita, ancora non sò se la polizza che ho stipulato, e depositata in banca cosa copra. stavo per fare la surroga ma oramai credo proprio che non sia possibile. non so che fare, sono distrutto.
Salve qualche anno fa ho stipulato un mutuo prima casa con tasso variabile….dopo piu’ di un anno visto che il tasso saliva vertiginosamente ho deciso di chiudere questo mutuo rivolgendomi ad un altra banca aprendone un altro a tasso fissoe ho chiesto anche una piccola liquidita’.Oggi vorrei effettuare una surroga perche’ la mia intenzione e’ quella di ridurre gli anni del muto da 25(anche se attualmente sono 22 a 15.qualcuno sa dirmi se posso effettuare questa operazione o se la mia banca ha l’obbligo di accettare la mia richiesta di riduzione della durata.grazie
Buongiorno Alberto,
per prima cosa le chiedo di appurare con la sua banca o con l’assicurazione con la quale ha sottoscritto la polizza e verificare che coperture sono garantite.
Dopo di che proceda all’operazione di surroga.
Saluti
Roberto Badiali
Salve,
ho stipulato un mutuo acquisto prima casa nel settembre 2007 con tasso 5,4% alla BNL. Alla Deutsche mi hanno ora offerto una rinegoziazione con un tasso variabile Euribor 3 mesi + spread 1.50% (tasso finito 2,16 ora). In alternativa il fisso, sempre con loro sarebbe a 4,30%. Mi conviene rinegoziare col variabile ora che i tassi sono destinati a risalire?
Luigi buongiorno,
a mio avviso il tasso variabile è un prodotto idoneo a chi può prevedere entrate variabili mensili, disposto quindi ad oscillazioni altalenanti dei tassi oltre al fatto di poter considerare eventuali estinzioni parziali anticipate del capitale erogato. Chi fa affidamento ad un reddito fisso, es. dipendenti, consiglio di basare il proprio bilancio mensile, compreso costi di affitto o mutuo, con spese certe per essere sereni nell’affrontare ogni singolo mese e non trovarsi difronte a spiacevoli sorprese o peggio ancora non riuscire a far fronte all’impegno preso con l’ente erogante. Pertanto le consiglio, se lavoratore dipendente, di cercare sul mercato il tasso fisso più conveniente, valutando oltre al tasso anche tutti gli altri costi accessori a questa operazione, compreso i costi di gestione conto corrente, spese incasso rata, ecc.
Distinti saluti
Roberto Badiali