Decreto Bersani: cosa cambia per i mutui
marzo 21, 2007 di Nicola · 371 Commenti
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Una delle rivoluzioni legate al decreto Bersani: è stato introdotto il divieto di clausola penale nel caso di estinzione anticipata dei mutui immobiliari. Un passaggio davvero importante.
Andiamo a capire cosa cambia.
Il divieto vale a decorrere dai contratti stipulati dal 2 febbraio 2007 ma solo per l’acquisto della 1° casa, (quindi dove si trova la nostra residenza). Non vale invece per mutui con finalità di acquisto di seconda abitazione, ristrutturazioni,
scambio, investimento, disponibilità di capitale.
Se il mutuo risale a prima del 2 febbraio c’è speranza di un accordo: le associazioni dei consumatori e l’ABI entro il 2 maggio 07 si incontreranno per definire le regole per ridurre con equità l’importo delle penali nei contratti dove essa è presente, determinando unaisura massima dell’importo delle penali per i contratti dei mutui in essere. Nel caso l’accordo non arrivi, sarà la Banca d’Italia a stabilire la misura della penale: meglio aspettare insomma.
L’ipoteca: in caso di estinzione totale del mutuo, l’ipoteca si estingue automaticamente dopo 30 giorni
dall’avvenuto pagamento. Per cancellare l’ipoteca, la Banca deve inviare alla Conservatoria dei Registri Immobiliari la
comunicazione contenente la quietanza. Il conservatore entro il giorno successivo deve procedere d’ufficio alla cancellazione.
Notaio: il Notaio non è più necessario per l’ autentica dell’atto con cui la banca acconsente alla cancellazione dell’ipoteca.
Portabilità del mutuo e surrogazione: se si ha gia un mutuo ipotecario in corso, è possibile stinguere il debito in corso, contraendo un altro mutuo con altro Istituto che va a subentrare nei diritti della prima banca. In sostanza si ha una surroga.
Si ha così un subentro nell’ipoteca e nelle stesse garanzie personali concesse dal liente alla prima banca: non serve allora cancellare la prima ipoteca e iscriverne una nuova.
La surrogazione è fattibile solo se viene finanziato l’importo residuo del mutuo originario: se superiore si deve procedere con una nuova pratica. L’atto di surrogazione deve essere stipulato per atto pubblico o scrittura privata autenticata e deve essere presentato alla Conservatoria dei Registri Immobiliari per l’annotamento.
Monica buongiorno,
in merito allo svincolo della polizza, se la delibera del mutuo comprendeva questo vincolo, lo stesso rimarrà in essere fino alla naturale scadenza del contratto fatto salvo una deraga da parte dell’ente erogate. Nel suo caso mi sembra di capire che la banca non sia disposta ad accettare questa deroga.
Per quanto riguarda l’addebito della rata su un altro conto, oltre alla variabile sull’importo della rata, trattandosi di mutuo a tasso variabile, non credo che sia interesse dell’ente erogante gestire questa operazione in questo modo. Le banche nel concedere il mutuo, valutano anche la redditività che genererà la posizione nel suo complesso, compresa la gestione e movimentazione del conto corrente.
A questo punto, sempre che il mutuo sia stato pagato regolarmente, perchè non valuta la possibilità di surrogare il suo mutuo con una futura banca? Magari la stessa con la quale ha o vorrà aprire il nuovo conto corrente?
La surroga di mutuo è un operazione gratuita per il mutuatario; in questo modo, a costo zero, potrà cambiare banca e svincolare tutte le sue polizze a garanzia.
Ci tenga aggiornati.
Distinti saluti
Roberto Badiali
Salve, mi chiamo paola e proprio 3 giorni fa sono andata dal notaio a fare la surroga del mutuo.
Ho iniziato a pagare la rata intera del vecchio mutuo a luglio 2009 perchè avevo fatto il tipo “stato avanzamento lavori”.
con la nuova banca ho pagato nuovamente la polizza assicurativa, e mi hanno detto che la vecchia banca dovrebbe restituirmi una parte di polizza avendo usufruito del loro servizio per pochi mesi.
mi può spiegare questa cosa???
un’altra domanda: la vecchia banca ha fatto un pò di storie perchè nell’atto notarile c’era scritto che la fideyussione (dei miei genitori) doveva essere tale e quale al contratto stipulato con loro. a parer loro dovevamo fare una scrittura a parte per la fideyussione da nuovo.. che opinione ne avete voi??
grazie mille buongiorno.
Paola buongiorno,
in risposta alla prima domanda, penso che la banca le volesse dire di provare a sentire il precedente istituto di credito per farsi fare un rimborso del premio pilizza anticipato a copertura delle garanzie assicurative sottoscritte con il precedente atto.
Secondo me le conviene contattare direttamente la compagnia assicurativa e richiedere a loro un eventuale rimborso, visto che non sta più usufruendo delle garanzie prestate.
Non ho capito la seconda domanda…
Distinti saluti
Roberto Badiali
salve sono sempre Paola e chiedo scusa per come ho esposto il mio problema..
provo a porre di nuovo la questione cercando sdi essere più chiara possibile:
nell’atto notarile c’era un punto che la vecchia banca non voleva accettare in quanto esposto male, le riporto di seguito:
” detti comparenti convengono e stipulano quanto segue:
……………. etc, che è intenzione della parte mutuataria estinguere il debito residuo e,pertanto la stessa banca ha chiesto alla banca mutuante un mutuo di euro……. destinando euro ………. solo ed esclusivamente all’estinzione del finanziamento già in essere con la banca “VECCHIA BANCA” e consentendo alla banca medesima, in conformità a quanto previsto all’art. 8 della legge 2.4.2007 n. 40 di SURROGARSI IN TUTTI I DIRITTI, AZIONI, PRIVILEGI ED IPOTECHE SPETTANTI A “VECCHIA BANCA” NEI CONFRONTI DELLA PARTE MUTUATARIA E PRECISAMENTE:
- l’ipoteca iscritta presso l’agenzia del territorio;
- fideiussione contrattuale dei signori ……… (miei genitori)
LA VECCHIA BANCA HA CONTESTATO IL FATTO CHE LA FIDEIUSSIONE X LUI ANDAVA FATTA DA NUOVO A PARTE E NON CON QUESTA SCRITTURA NELL’ATTO.. CHE MI DICE???
volevo chiedervi se mi potete far sapere quanto tempo deve passare dall’inizio del mutuo attuale alla richiesta di un rifinanziamento mutuo?
salve,volevo che si facesse luce su una questione a cui la mia banca sta facendo problemi. Nel 2004 ho sottoscritto un mutuo da 192000per acquisto prima casa e poi nel 2006 ne ho chiesto un secondo presso lo stesso istituto per l’acquisto di un box pertinenziale per cui il mutuo e’stato concesso effettuando una rivalutazione della casa e concedendomi pertanto un secondo mutuo ipotecando ancora la casa visto che il box era in costruzione.
la mia domanda e’: e’ possibile surrogare presso un’altro istituto il primo mutuo? La banca a cui ho chiesto la surroga mi ha risposto di no in quanto resterebbe un’ipoteca di secondo grado e pertanto non e’ prevista la surroga.
potrei avere dei chiarimenti in merito per favore??
grazi
Ciao a tutti sono Franco
ho intenzione di comprare casa pero vi è un mutuo di 80.000€ sulla casa. Il costruttore ha detto che se il mutuo lo estinguo io non vi sono penali da parte della banca, mentre se lo estingue lui, il costruttore, deve pagare una penale dell’1% pari a 800€.
E’ vera questa cosa oppure no???
Franco buongiorno,
diciamo che se lei subentra nel mutuo del costruttore può usufruire di alcune agovolazioni, risparmindo alcuni costi notarili.
Inoltre potrebbe essere che le condizioni del mutuo acceso dal costruttore siano migliori rispetto a quelle concesse dalla sua banca.
Le consiglio di valutare sia con il suo istituto, sia con quello del costruttore il piano di ammortamento, le garanzie comprese nell’operazione. Oggi la maggior parte delle banche richiede a garanzia dell’operazione la copertura assicurativa. Quest’ultimo prodotto ha un valora importante per cui è di sicuro interessante capire costi e coperture offerte.
Distinti saluti
Roberto Badiali
Salve,
volevo chiedere informazioni in merito alla surroga e alla rinegoziazione dei mutui, in particolare di quelli erogati da banche cosiddette “online”: ho un mutuo con ING Direct e chiamandoli per avere notizie sulla possibilità di rinegoziare il mio mutuo, mi hanno risposto che questo non era previsto e che non potevo fare nulla. Andando in una banca “tradizionale” e chiedendo informazioni per la surroga del mio mutuo, mi hanno risposto che le non tutte le banche online si sono adeguate alla legge Bersani e quindi non consentono questo tipo di operazione.
Come è possibile, se questa è appunto una legge? Oppure c’è altro dietro?
Grazie,
Mauro Sagratella
salve
a gennaio ho stipulato un contratto con un agente finanziario che si doveva occupare della surroga del mio muoto dalla Banca 24-7 alla MPS.
a fine febbraio si è fatto liquidare l’onorario perche la delibera di muoto era passata con esito positivo.
a maggio e precisamente il 3 mi hanno chiesto dei documenti integrativi che saono stati forniti.
dal 10 maggio ad oggi non mi viene ancora fissata la data per la stipula della surroga, perche per il direttore di banca inizia un periodo di ferie e terminate le sue ci saranno quelle dei notai (agosto). ci sono dei tempi o scadenze per tutto il procedimento che mi permetta di utilizzare legalmente per sollecitare il tale data?
mi hanno detto che i tempi sono lunghi intanto però:
si sono presi € 500,00 compenso consulente
mi hanno fatto aprire in fretta e furia un c/c presso la banca
mi hanno fatto ripagare l’assicurazione € 468,00
i tassi tendono a salire
lo spread anche (quindi non posso andare a bloccare le condizioni miglio del prodotto)
e poi ti pare che non escono con qualche altra spesa delle loro?
Salve
ho da circa 2 anni acceso un mutuo con una banca,con tasso fisso,adesso desidero vautare questa mia posizione modificando il tasso con uno variabile con rata costante,solo che ho altri finanziamenti che desidero estinguere per cui necessito di più somma rispetto al mutuo originario per accumunare tutto in un’ unica soluzione,ho chiesto alla mia banca su come fare,hanno risposto dicendomi che se desidero variare il tasso del mio mutuo originario è possibile solo se mantengo la stessa somma,per cui tutto pagato dalla banca,se al contrario oltre al mutuo mi serve della liquidià per pagare le altre finanziarie,proprio per quest’ultimo non è possibile essere agevolati dalla legge bersani in quanto supera il mutuo stesso,per cui per quello che serve a me devo rifare il mutuo exnovo,con spese,a carico mio per la perizia è per il notaio…ora,leggendo questa mia domanda è vero ciò che mi hanno detto in banca…?scusate per la confusione della domanda spero di essere stato chiaro,grazie anticipatamente.
Pamela buongiorno,
intanto se la banca le ha deliberato l’operazione non credo possano tornare sui loro passi, salvo che in questi giorni/settimane/mesi lei non cambia la sua situazione socio/economica. Un esempio pratico, se lei dovesse licenziarsi, logicamente la banca potrà decidere di non erogarle il mutuo, ovvero surrogare quello in corso.
Detto questo, la banca non credo possa inserire altre spese, visto che la legge Bersani prevede che il costo di questa operazione non deve prevedere altri costi. Anche i soldi chiesti dall’agente sono un costo accessorio all’operazione; se tale importo è stato richiesto a titolo di consulenza, allora direi che ha un valore; logicamente tale importo le sarà stato fatturato regolarmente, maggiorato di IVA. La fattura non è valida altrimenti.
Le consiglio di sollecitare comunque la filiale e nel frattempo fissare una data da un notaio, operativo anche nel mese di agosto. Sicuramente ci sarà un professionista che in quel mese sarà comunque operativo.
Distinti saluti
Roberto Badiali
Maurizio buongiorno,
ciò che le ha detto la banca è corretto. La surroga del mutuo non prevede la rinegoziazione del finanziamento in corso con uno nuovo di importo superiore all’originario. Questa operazione ha lo scopo di migliorare le condizioni stipulate in origine con altre più convenienti per il cliente.
Nel suo caso più che una surroga, la sua esigenza è orientata ad un mutuo di consolidamento, operazione non così semplice da gestire. Naturalmente la regolarità in banca dati, sia per il mutuo che per i prestiti, è un elemento fondamentale per l’istruttoria pratica.
Personalmente non so se le convenga passare da un tasso fisso ad un variabile. I tassi sono destinati a crescere, quindi per lei potrebbe significare abbandonare la certezza di un importo per un valore indeterminato nel tempo.
A mio avviso il tasso variabile puro è indicato se il valore della rata mensile incide molto poco sul totale redditi familiari, per cui anche un ipotetica oscillazione dei tassi che comporterebbe un aumento della rata mensile, non sconbussolerebbe il bilancio familiale.
Al massimo valuti un nuovo mutuo tasso variabile con garanzia CAP; quest’ultima è un assicurazione che copre il rischio di crescita dei tassi. In fase di stipula lei sottoscriverà con la compagnia assicurativa un tasso massimo oltre il quale, se i tassi dovessere salire, non sarà più lei a pagare la rata, ma direttamente la compagnia (logicamente per il solo importo eccedente).
Distinti saluti
Roberto Badiali
Salve sono Stefano,
nel mese di Dicembre del 2003 ho fatto richiesta di un mutuo di € 120.000
che mi è stato concesso a tasso variabile 3,25% . Nel mese di ottobre del
2008 ho chiesto e ottenuto dalla banca di passare dal tasso variabile al
tasso fisso 6,01% . La mia domanda ora è, posso tornare al tasso variabile?
se la risposta è no posso rinegoziare il tasso fisso e con quali spese?
Stefano buongiorno,
passare da tasso fisso a tasso variabile e viceversa è un opzione concessa dalla banca. Pertanto dovrà fare richiesta alla filiale che le ha concesso il mutuo casa e verificare con loro se esiste questa possibilità.
Valutare i costi accessori è relativo, in quanto se lei non cambia la natura del contratto e relative condizioni, non credo che la banca possa inserirle costi accessori all’operazione di sostituzione.
E’ differente se lei valuta un altra banca, quindi se intende surrogare il mutuo; quest’ultima operazione non prevede, generalmente, costi accessori.
Distinti saluti
Roberto Badiali
Salve sono Massimiliano,nel dicembre 2008 ho fatto un muto per restaurarmi un rudere di famiglia, ora sto pagando un tasso fisso a 6.25 vorrei passare ad un tasso variabile ,però la banca non lo vuole fare perchè dice che non gli conviene e mi hanno detto di andare ad un altra banca a fare la surroga.La surroga non la posso fare perchè non ci sono ancora porte e finestre.Posso sapere se ho il diritto di rinegoziare il mutuo con la mia banca e che la stessa non si può rifiutare ,oppure datemi un consiglio come possso fare.
Distinti saluti
Massimiliano P.
Buongiorno. Mi auguro che la domanda non sia già stata posta, in tal caso me ne scuso.
Vorrei estinguere anticipatamente il mio mutuo (rimangono le ultime 8 rate, la cifra è irrisoria)per poter vendere il mio immobile (atto tra 3 mesi). L’istituto di credito con la Bersani non mi ha richiesto nessuna spesa per la chiusura anticipata, ma mi ha parlato di un atto di cancellazione da redigere da un notaio, se l’estinzione dell’ipoteca deve essere eseguita prima dei 6 mesi dalla richiesta (prima della Bersani ci volevano 20 anni) canonici per l’estinzione naturale. A voi risulta? A me sembra un’assurdità. Se la Bersani non prevede nessun costo, debba intendersi anche nessun genere di rapporto con il notaio e relativi costi. Sbaglio?
Attendo notizie. grazie
Antonio
Salve,
ho da qualche anno intrapreso una convivenza. Abbiamo un bambino e la casa è intestata al mio compagno, il quale sta regolarmente pagando un mutuo. Dato che io contribuisco, vorrei che mi cointestasse la casa. Dobbiamo richiedere un nuovo mutuo insieme o posso in qualche modo subentrare? C’è da tenere presente che la casa ha un buon valore ed il mutuo un residuo basso, pertanto dovrei richiedere col mutuo la differenza da lui già versata, o almeno la metà. Come posso fare?
Buonasera Daniela.
Non è necessario subentrare nel mutuo. Se lei vuole acquistare parte dell’immobile deve recarsi da un notaio e fare un atto di compravendita di una percentuale dell’immobile, es. il 50%.
Saluti.