Decreto Bersani: cosa cambia per i mutui

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Una delle rivoluzioni legate al decreto Bersani: è stato introdotto il divieto di clausola penale nel caso di estinzione anticipata dei mutui immobiliari. Un passaggio davvero importante.

Andiamo a capire cosa cambia.

Il divieto vale a decorrere dai contratti stipulati dal 2 febbraio 2007 ma solo per l’acquisto della 1° casa, (quindi dove si trova la nostra residenza). Non vale invece per mutui con finalità di acquisto di seconda abitazione, ristrutturazioni,
scambio, investimento, disponibilità di capitale.

Se il mutuo risale a prima del 2 febbraio c’è speranza di un accordo: le associazioni dei consumatori e l’ABI entro il 2 maggio 07 si incontreranno per definire le regole per ridurre con equità l’importo delle penali nei contratti dove essa è presente, determinando unaisura massima dell’importo delle penali per i contratti dei mutui in essere. Nel caso l’accordo non arrivi, sarà la Banca d’Italia a stabilire la misura della penale: meglio aspettare insomma.

L’ipoteca: in caso di estinzione totale del mutuo, l’ipoteca si estingue automaticamente dopo 30 giorni
dall’avvenuto pagamento. Per cancellare l’ipoteca, la Banca deve inviare alla Conservatoria dei Registri Immobiliari la
comunicazione contenente la quietanza. Il conservatore entro il giorno successivo deve procedere d’ufficio alla cancellazione.

Notaio: il Notaio non è più necessario per l’ autentica dell’atto con cui la banca acconsente alla cancellazione dell’ipoteca.

Portabilità del mutuo e surrogazione: se si ha gia un mutuo ipotecario in corso, è possibile stinguere il debito in corso, contraendo un altro mutuo con altro Istituto che va a subentrare nei diritti della prima banca. In sostanza si ha una surroga.
Si ha così un subentro nell’ipoteca e nelle stesse garanzie personali concesse dal liente alla prima banca: non serve allora cancellare la prima ipoteca e iscriverne una nuova.

La surrogazione è fattibile solo se viene finanziato l’importo residuo del mutuo originario: se superiore si deve procedere con una nuova pratica. L’atto di surrogazione deve essere stipulato per atto pubblico o scrittura privata autenticata e deve essere presentato alla Conservatoria dei Registri Immobiliari per l’annotamento.

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323 comments

  1. Buonasera ho fatto un mutuo ipotecario nel 2010 con barckleys ora lo sto estinguendo in anticipo nella lettera arrivata con i conteggi viene indicata una voce con scritto penale contrattuale con un importo pari al 2% e dovuto tale importo grazie

    • Sabino buongiorno,
      le penali di estinzione anticipata dovrebbero essere state annullate. Ha chiesto spiegazioni alla sua banca? Se si, cosa le hanno risposto?

      Distinti saluti
      4Credit

  2. Mi chiamo Giovanni
    Ho stipulato un mutuo nel novembre 2003, ho fatto l’estinzione anticipata nel 2011
    Mi spetta il rimborso per l’assicurazione non goduta?
    Secondo la banca NO
    Mi dice che l’assicurazione in questi casi viene rimborsata solo per i mutui contratti dal 2007 in avanti.
    Gradirei una risposta grazie

    • Buongiorno Giovanni.
      Ha pagato una polizza di cui ora non usufruisce più, per cui a nostro avviso potrebbe chiedere il rimborso.
      Ad ogni modo Le consiglio di contattare anche IVASS per chiedere un chiarimento.
      Saluti.

      • vorrei contattare IVASS purtroppo non so cosa sia e dove e come posso contattarlo.
        Se avete informazioni al riguardo vi sarei grado se me li potreste fornire

        grazie

          • Sono intenzionato a far causa alla banca per interessi a mio avviso da usurai e per il rimborso dell’assicurazione non goduta del mutuo acceso nel 2003 e chiuso nel 20011
            La mia domanda e questa (cosa mi costa inizialmente in termini di denaro far causa alla banca?)
            Vi ringrazio anticipatamente per la risposta

          • Vorrei sapere se inizio una causa contro la banca per un rimborso di assicurazione sulla casa non goduto per estinzione mutuo anticipato quanto mi costa a livello economico inizialmente?

          • Buongiorno Giovanni,
            non è semplice rispondere alla sua domanda. Dovrebbe confrontarsi con vari avvocati e chiedere a loro a quanto ammonterebbero le spese iniziali per gestire una causa di questo tipo. Le consiglio per prima di cosa di verificare se effettivamente ha diritto a richiedere il rimborso e se si, se deve rifarsi sulla banca o sulla compagnia di assicurazione.

            4Credit.it

          • sono Giovanni mi serve un informazione Sul mutuo in essere ho l’assicurazione proteggi mutuo, che fra le altre cose dice Che sono tutelato in caso di infortunio sul lavoro temporaneo o malattia temporanea
            Attualmente sono all’infortunio dal lavoro dal 17 febbraio fino al 9 giugno
            Mi spetta qualcosa dall’assicurazione? lo stesso dicasi di un prestito che ho sempre con la stessa banca, ho diritto ad un rimborso da parte dsell’assicurazione visto che anche qui dice la stessa cosa?

          • Giovanni,
            bisognerebbe leggere le condizioni di polizza. Le consiglio di richiedere direttamente alla compagnia assicurativa a quanto ammonta il rimborso a causa di questo infortunio.

            Distinti saluti
            4Credit.it

  3. Buongiorno, sto vivendo un momento bruttissimo della mia vita. Ho un mutuo ipotecario sulla mia casa ed un altro chirografario per la mia attività. L’anno scorso sono stato oggetto di una truffa che mi ha comportato un importante cumulo di tasse da pagare. La banca mi verrebbe far chiudere tutto in un solo mutuo ma il mio immobile non basta come garanzia. Se dovessi trovare uno o due persone che mi fanno da garante potrei richiedere un unico mutuo, cioè basterebbe solo una firma per far aumentare il mutuo richiesto?

  4. Buongiorno. Acquistato casa fatto domanda mutuo solo intestato a me, dopo qualche giorno mi dicono che non è possibile in quanto bisogna intestarla anche alla moglie (comunione dei beni) . Abbiamo ripresentato domanda mutuo concesso, ma nel frattempo era stato emesso liberatoria del primo mutuo, liberatoria lasciata aperta e non chiusa e non posso fare la surroga del mutuo per quella liberatoria.Chiesto alla banca la liberatoria e loro prendono tempo. Domanda che tempi ci sono per rilasciare la liberatoria? Si possono rifiutare a rilasciare? Grazie..

  5. Salve,ho un mutuo da 6 anni con la Carismi,vorrei rinegoziarlo ma la banca si rifiuta di farlo senza andare da un notaio,quindi risulterebbe un nuovo mutuo…lo possono fare? Perché si rifiuta di fare una rinegoziazione e mi obbligano a farne uno “nuovo”? ..mi sento preso in giro

    • Buongiorno Dona.
      Se la banca accetta è possibile, ma dubito che una banca decida di sostituire un mutuo in cui è presente un garante con un nuovo mutuo senza garante.
      Saluti.

  6. Buongiorno
    3 anni fa ho acquistato un appartamento con mutuo cointestato, ora ho venduto l appartamento per comprarne uno più grande, quindi andrò a estinguere il vecchio mutuo con la vendita e ad accenderne un altro con un altra banca per l acquisto della nuova casa, essendo sempre stati buoni pagatori, non avendo altri finanziamenti e avendo 2 buste paga a tempo indeterminato c è il rischio che non ce lo concedano?

    • Buongiorno Federica.
      Il rischio c’è sempre, come c’era la prima volta che Le hanno concesso il mutuo. Sono diverse le cose che vengono valutate, per cui per esempio è importante nei preliminari di vendita inserire la clausola riguardante l’accettazione del mutuo, perché a molti capita di dare l’anticipo e non riaverlo indietro in caso di rifiuto del mutuo.
      Saluti.

  7. Buonasera. Non riesco a trovare una banca che mi conceda un mutuo per ultimare i lavori di costruzione della mia casa. Ho già un mutuo con ipoteca sulla proprietà, che consiste in un pezzo di terra e la casa che sto costruendo. La mia banca sarebbe l’unica a rinegoziare il mutuo ma la rata per me è troppo alta. Le altre banche mi dicono che la casa deve essere finita per avere il mutuo e che non ne possono fare un’ altro visto che c’è già un’ipoteca.
    Grazie e saluti

    • Buongiorno Alfredo.
      Effettivamente avendo già un mutuo in corso con ipoteca è difficile riuscire ad ottenerne un altro, se non presentando ad una banca che accetti tale tipo di operazione un ulteriore immobile su cui iscrivere ipoteca come garanzia, chiaramente immobile che non sia già gravato da ipoteca.
      Saluti.

  8. Buongiorno,
    Ho stipulato da quasi 3 mesi un mutuo per una prima casa. Due giorni prima del rogito la banca mi ha “proposto” un’assicurazione sulla vita che pago tutti i mesi. Allo scadere dei due mesi ho trovato una banca che mi fa la surroga senza l’assicurazione e alle stesse condizioni. Ho inviato la raccomandata di disdetta all’assicurazione e alla banca. La banca mi ha detto che secondo loro non c’erano i termini dei 60 giorni, assicurazione fatta partire il 29 luglio, raccomandata inviata il 28 settembre. Non ho avuto risposta dall’assicurazione. Posso fare la surroga anche in questo caso? Mi conviene o c’è qualche penale da pagare? Grazie mille. Sono un pò confusa …

    • Buongiorno Sara.
      Perché non ha disdetto direttamente la polizza subito dopo averla stipulata? Ad ogni modo se il problema era la polizza non penso occorra fare la surroga. Attenda risposta magari inviando un sollecito alla compagnia assicurativa. Se non ho capito male le condizioni del mutuo sono le stesse per cui se la polizza non fosse più annullabile non avrebbe convenienza in una surroga.
      Saluti.

      • La ringrazio per la risposta. In effetti la polizza non è più annullabile però siccome la pago tutti i mesi, anche se lo spread è uguale dal momento che faccio la surroga mi verrà restituita la parte mancante che sarebbe quasi il totale dell’assicurazione visto che il mutuo è lo pago da pochi mesi. Il mio dubbio è che se la nuova banca me lo fa la surroga senza l’assicurazione non è che con la surroga ci sono dei costi nascosti? Davvero non si paga nessun costo aggiuntivo? Grazie ancora.

        • Buongiorno Sara.
          Per la surroga assolutamente non ci devono essere costi. Per quanto riguarda il rimborso della polizza, non penso che le venga restituito quasi il totale, ci sono delle formule per il calcolo del rimborso. La formula dovrebbe essere riportata sul contratto e, in mancanza, si applica una formula standard.
          Saluti.

  9. Sto chiedendo, alla mia banca, ormai da più di due anni, la rinegoziazione di un mutuo ristrutturazione stipulato in data 07/12/2012, con tassi altissimi! La banca continua, con motivazioni sempre più vaghe (avvenuta cartolarizzazione, ecc.) a rimandare l’operazione, con grave danno economico a mio carico. Posso intimare alla banca di ottemperare a quanto richiesto e/o richiedere i danni per quanto fin pagato immotivatamente? Grazie
    Michele d’Atri

    • Buongiorno Michele.
      La banca non è obbligata a rinegoziare il mutuo. Se il tasso è alto si accerti che non sia usuraio, ma se non lo fosse non ha la possibilità di fare nulla se non rivolgersi ad un’altra banca, cosa che a questo punto farebbe bene a fare visto il loro comportamento, non crede?

  10. ciao volevo chiederti una cosa io ho appena istinto il mio muto dopo 10 giorni sono andato in banca ha chiedere se potevo togliere l assicurazione della casa che mi scade ha ottobre loro mi hanno risp che per disdire l assicurazione ci vogliono 6 mesi e vero??? grazie mille

    • Buongiorno Cosimo.
      Non è assolutamente vero. Non c’è bisogno di recarsi in banca. Si faccia dare la liberatoria di estinzione e la invii all’assicurazione allegando la richiesta di rimborso.
      Saluti.

  11. Buonasera,
    sto per acquistare una casa su cui è iscritta un’ipoteca con mutuo Inpdap. Leggendo online vedo che ci sono dei tempi lunghi per ottenere il conteggio estintivo del mutuo e che la strada per estinguere il mutuo contestualmente alla vendita dell’immobile non è così semplice. Qualcuno ha esperienza in questo caso?

    Grazie

    • Buongiorno Anna.
      Ci hanno scritto diverse persone per questo in quanto sembra che l’inpdap non si presenti a rogito. Ad ogni modo la cosa migliore è contattare il notaio e chiedere informazioni a lui.
      Saluti.

    • Se il debito decade l’ipoteca non ha più ragione d’essere, ma potrebbe prevenire la cosa facendosi rilasciare una dichiarazione della banca in cui scrivano che, in caso di estinzione anticipata, la banca provvederà a cancellare l’ipoteca.
      Saluti.

      • Ho letto sul sito di Altroconsumo che è prevista una penale in caso di perfezionamento della surroga oltre i 30 giorni (o il non perfezionamento della stessa). Proprio perchè c’è di mezzo l’inpdap noi siamo alle prese con la surroga da 4 mesi ormai. Sapete qualcosa in merito al fatto che si possa richiedere o meno il rimborso? La banca mutuante non se la sente più ora di fare l’operazione quindi dobbiamo rivolgerci a un’altra banca ma vorrei capire se posso chiedere “i danni”. Grazie

        • Buonasera Jessica.
          Quanto descritto da Altroconsumo è vero. Detto questo, però, il ritardo quando si ha a che fare con l’Inpdap non dipende dall’istituto di credito, ma dall’inpdap stesso. Per intenderci, se volesse chiedere i danni a qualcuno, dovrebbe farlo nei confronti dell’inpdap, e non della banca, perché tutti stanno avendo difficoltà a surrogare il mutuo in corso con loro. Le suggerisco di rivolgersi ad un’associazione di consumatori per verificare l’esistenza di una class action nei confronti dell’inpdap.
          Saluti.

          • Il problema in questo caso non dipende dall’Inpdap che aveva comunicato nei termini di legge il debito residuo etc ma dipende dal nuovo istituto di credito che si era dimenticato la pratica. Ho letto che la lettera di risarcimento è da inviare comunque all’Inpdap che poi eventualmente si potrebbe rivalere sull’istituto di credito responsabile del ritardo. Potrebbe essere così?

          • Dubito che sia opportuno inviare all’inpdap una richiesta di risarcimento se la causa del ritardo sia imputabile al nuovo istituto di credito e viceversa. Ad ogni modo al massimo Le risponderanno che non spetta a loro risarcire.
            Saluti.

  12. Buongiorno,
    per un mutuo prima casa, estinto a luglio 2006 posso usufruire della legge Bersani e quindi non procedere alla cancellazione notarile?

  13. Sto cercando di surrogare il mio mutuo. Nessuna banca me lo concede in quanto ho un prestito in corso sulla stessa casa concesso dal datore di lavoro e quindi ipoteca di 2′ grado. E’ legale? Grazir

  14. Buongiorno,
    ho un mutuo con l’inpdap e sto facendo la surroga con un’altra banca. Alla richiesta dell’atto l’inpdap sostiene di non presentarsi di norma e la nuova banca mi dice che ci sono dei rischi ad effettuare un atto bilaterale perchè ci potremmo trovare nella condizione di avere accesi due mutui. E’ vero? mi sono documentata ma non ho trovato problematiche per il mutuario tra atti bilateri o trilaterali..

    • Buongiorno Jessica.
      Con il nuovo mutuo andrebbe ad estinguere il vecchio e sarebbe la nuova banca ad effettuare il bonifico per cui non vedo il problema. Il rischio piuttosto è la presenza di due ipoteche, cioè che la vecchia banca non provveda a cancellarla. Dovrà accertarsi che tutto venga fatto secondo le regole.
      Saluti.

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