L’ipoteca costituisce una delle forme più efficaci di garanzia per il creditore. Essa infatti attribuisce un diritto di prelazione sul bene, che vale a tutelare il creditore contro il pericolo dell’insolvenza.

L’ipoteca si costituisce mediante iscrizione in pubblici registri. Oggetto dell’ipoteca possono essere di regola soltanto beni immobili.
Il bene che ne è oggetto rimane in godimento del proprietario (lo può cioè liberamente usare).

Parlando di mutuo per acquisto casa, la banca concede il finanziamento contro garantendosi con l’iscrizione ipotecaria sul bene oggetto della compravendita.

Nel caso di insolvenza da parte del cliente, è diritto della banca provvedere alla vendita del bene; il ricavo di tale vendita sarà utilizzato per estinguere parzialmente o totalmente il debito in essere. La sua durata è massimo 20 anni dopodichè decade.

Nel caso di mutui con durata superiore a 20 anni, la banca erogante che concede il mutuo, provvederà al rinnovo della stessa per la durata necessaria a coprire il periodo di mutuo residuo. Una volta rimborsato il debito, basta chiedere alla banca una liberatoria con la quale il notaio provvederà alla cancellazione dell’ipoteca.

L’ipoteca si costituisce con l’iscrizione nei Registri Immobiliari e si richiede con la presentazione del titolo e di una nota in doppio originale sottoscritta dal richiedente. Nel mutuo ipotecario il titolo è costituito dal contratto di finanziamento.
Il contratto di finanziamento deve essere redatto per atto pubblico. Prima dell’atto di compravendita il notaio provvederà a fare le visure necessarie sull’immobile per accertarsi che lo stesso sia libero da altre ipoteche; la banca che concede il mutuo pone come condizione preferenziale che l’ipoteca iscritta sull’immobile sia di primo grado, quindi nel caso ce ne siano in essere si provvederà alla loro estinzione.

Questo capita quando il venditore a suo tempo aveva acquistato l’immobile con un mutuo e al momento della sua vendita, il mutuo in essere non è ancora estinto. In questo caso il giorno del rogito la banca che concede il nuovo mutuo salderà la banca che sino a quel giorno aveva iscritto ipoteca.

Ad esempio se il prezzo pattuito con il venditore ammonta ad € 100.000,00, la banca erogante concede l’80% dell’importo, ovvero 80.000,00. esiste un’ipoteca a favore di un’altra banca di € 48.000,00. il giorno del rogito sarà
preparato un assegno circolare non trasferibile di € 48.000,00 a favore della banca XY ed i restanti € 32.000,00 a favore del venditore.

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