Come calcolare le penali per la decadenza delle agevolazioni prima casa

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La decadenza delle agevolazioni prima casa può avvenire per la perdita dei requisiti necessari, ma anche in altri casi può avvenire la decadenza delle agevolazioni prima casa che vediamo nel dettaglio.

Si possono perdere per decadenza le agevolazioni prima casa quando:

  • Le dichiarazioni previste dalla legge nell’atto di acquisto siano false.
  • Non si trasferisca la residenza nel comune ove sia situato l’immobile entro 18 mesi dall’acquisto.
  • Si venda o si effettui una donazione dell’immobile prima dei 5 anni dall’acquisto, salvo che non si proceda ad acquistare un altro immobile entro 12 mesi che diventi la propria abitazione principale.

Questi sono, invece, i casi non avviene la decadenza delle agevolazioni prima casa:

  • Quando, entro 12 mesi dalla vendita, si acquisti un immobile in uno stato estero, salvo che tra i due paesi vi siano strumenti di cooperazione che consentano di verificare che l’immobile in questione sia stato realmente adibito a dimora abituale.
  • Quando entro un anno dalla vendita o donazione si acquisti un terreno e si realizzi un fabbricato non di lusso da adibire ad abitazione principale.

La decadenza delle agevolazioni prima casa comporta l’obbligo di restituire ciò di cui si è beneficiato. In caso di decadenza delle agevolazioni prima casa non si parla, quindi, realmente di penali, ma occorre restituire la differenza tra le imposte ordinarie e le imposte pagate in virtù delle agevolazioni prima casa. Per capire meglio come calcolare le penali a seguito della decadenza delle agevolazioni prima casa facciamo un esempio di un immobile acquistato con mutuo da un privato da gennaio 2014 in poi usufruendo delle agevolazioni prima casa.

Le imposte ordinarie prive di agevolazioni prima casa sarebbero:

  • Imposta sostitutiva sul mutuo: 2%
  • Imposta di registro del 9%
  • Imposta Ipotecaria del 50 euro
  • Imposta catastale 50 euro

Con le agevolazioni prima casa l’acquirente paga:

  • Imposta sostitutiva sul mutuo: 0,5%
  • Imposta di registro del 2%
  • Imposta Ipotecaria del 50 euro
  • Imposta catastale 50 euro

Con la decadenza delle agevolazioni prima casa l’acquirente dovrà, quindi, restituire le seguenti imposte:

  • Imposta sostitutiva sul mutuo: 1,5%
  • Imposta di registro del 7%

Alla somma risultante occorrerà poi aggiungere gli interessi legali calcolati al 3,5% su base annua. Per cui se si vende dopo 6 mesi, per esempio, e se la somma fosse 1000 euro, occorrerebbe calcolare il 3,5% di 1000 euro e poi dividere per due, oppure dividere per 365 e moltiplicare per i giorni, nel caso dei sei mesi  182,5. Ad ogni modo il calcolo preciso degli importi a seguito della decadenza delle agevolazioni prima casa viene fatto dall’agenzia delle entrate.

Sulla somma, inoltre, si applica una sanzione del 30%.

La sanzione, però, è evitabile o pagabile in misura ridotta nei seguenti casi:

  • Se, non essendo ancora trascorsi i 18 mesi utili al trasferimento della residenza e sapendo di non poter trasferire la residenza, l’acquirente presenti un’istanza presso l’ufficio in cui sia stato registrato l’atto chiedendo la liquidazione dell’imposta. L’ufficio provvederà a liquidare l’atto di compravendita e notificherà l’avviso di liquidazione dell’imposta maggiorata dei soli interessi calcolati dalla data della stipula senza sanzione.
  • Se, pur essendo trascorsi i 18 mesi, l’acquirente ricorra all’istituto del ravvedimento operoso. Occorrerà quindi presentare un’istanza dichiarando l’intervenuta decadenza delle agevolazioni prima casa chiedendo la liquidazione dell’imposta e una sanzione ridotta. Tale possibilità sussiste solamente nei casi in cui gli accertamenti da parte dell’agenzia delle entrate non siano ancora stati effettuati.
  • Se, avendo venduto l’immobile acquistato, ma non avendo acquistato un altro immobile, prima che sia decorso l’anno il contribuente presenti un istanza all’agenzia manifestando l’intenzione di non acquistare un altro immobile. in questo caso la sanzione non è prevista ma solo gli interessi.
  • Se, avendo venduto l’immobile ed essendo passato più di un anno senza l’acquisto di un ulteriore immobile, il contribuente presenti un’istanza dichiarando la decadenza delle agevolazioni prima casa. In questo caso le sanzioni vengono applicate in misura ridotta grazie all’istituto del ravvedimento operoso, purché l’agenzia delle entrate non abbia già avviato le verifiche a carico del contribuente.

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148 comments

  1. Buongiorno
    Ho acquistato casa nel 2014 e rivenduto 2 mesi fa. La residenza è sempre stata nel comune dove si trova l’immobile ma in un’altra casa. Adesso sto cercando un nuovo immobile ma non sono sicura di avere le agevolazioni.
    Rischio sanzioni? Grazie mille

    • Francesca buongiorno,
      il vincolo per le agevolazioni è di cinque anni, termine non trascorso. Si è già confrontata con il notaio per quantificare l’importo della sanzione?

      Distinti saluti
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      • No non ancora, a questo punto prenderò appuntamento col notaio con la quale ho venduto la casa per capire se mi toccheranno delle sanzioni o no
        E’ probabile che dovrò pagare per decadenza agevolazioni?

        • Francesca buongiorno,
          potrebbe ricevere il conteggio da parte dell’Agenzia delle Entrate. Per questo le conviene confrontarsi con il notaio, così le comunicherà, nel caso, anche l’importo della sanzione.

          Distinti saluti
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  2. Salve, volevo sapere cosa mi chiedono come mora su importo della prima casa del valore di 63000€ rivendendola prima dei 5 anni. Grazie Tim

    • Thomas buongiorno,
      per un conteggio esatto le consiglio di rivolgersi direttamente al notaio con cui ha stipulato il rogito.

      Distinti saluti
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  3. Buongiorno,

    ho acquistato prima casa con il mio compagno a maggio 2015… Purtroppo non è andata…. Entro fine maggio andremo a rogito. Acquisto casa € 187.500,00 richiesto mutuo € 15000,000 casa venduta a € 180.000….
    Cosa dovremo pagare come sanzione? Ho letto che se facciamo un’autodenuncia all’agenzie delle entrate si evita sanzione…. anche già dichiarare di non essere intenzionati all’acquisto di un altro immobile….
    Grazie per l’aiuto!

  4. Buongiorno,
    L’articolo e i suoi commenti mi hanno chiarito un po’ di cose ancora prima ancora di porre io la mia domanda, le scrivo quindi solo per aver conferma di ciò che ho capito.
    Situazione: acquisto casa col mio compagno nel 2015, per 2/3 mia e per 1/3 sua, con agevolazioni prima casa e mutuo cointestato al 50%.
    Ci separiamo dopo 2 anni e ho pensato di rilevare la sua parte di proprietà per l’intera cifra che lui fin qui ha versato. Sappiamo già che lui non comprerà entro un anno un’altra casa. Ho capito che perdiamo le agevolazioni prima casa per 1/3, cioè solo la parte sua, corretto? dobbiamo dichiarare subito che non acquisterà un’altra casa e il calcolo delle imposte lo farebbe il notaio da cui facciamo il nuovo atto di compravendita?
    Grazie!

    • Anna buongiorno,
      si confronti con il notaio ma non è così o per meglio dire, il suo ex perderà le agevolazioni, lei no. Lei acquistando l’intera proprietà, beneficerà per intero delle agevolazioni. Il contatore “5 anni”, ripartirà dal nuovo acquisto.

      Distinti saluti
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    • Alessandro buongiorno,
      possiamo valutare la sua richiesta. Ha già compilato il modulo sul nostro sito?

      Distinti saluti
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        • Marta buongiorno,
          a questo punto non sono certo che lei beneficia ancora delle agevolazioni prima casa. Non ha ricevuto notifiche da parte dell’agenzia delle entrate?

          Distinti saluti
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          • buongiorno
            no l’agenzia delle entrate non mi ha ancora notificato nulla
            devo aspettarmi una cartella equitalia?
            dovrò fare il ravvedimento operoso per non pagare la sanzione del 30%?

          • Marta buongiorno,
            no Equitalia interviene successivamente alla notifica dell’agenzie delle entrate. Si rivolga prima a loro così da evitare sanzioni.

            Distinti saluti
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  5. Buongiorno,

    ho acquistato come privato un appartamento andando a sottoscrivere un mutuo con il mio istituto bancario, dopo circa 2 anni un mio familiare ha deciso di ritirare il mio appartamento e si è accollato il mutuo che avevo stipulato inizialmente.
    La prima domanda che pongo, cortesemente, è: anche in questo caso devo presentare il modulo di “ravvedimento operoso”? Di fatto il beneficio di iva agevolata l`ho “passato ” al familiare e io non ho goduto di plusvalenze dalla vendita.

    Ad oggi sono trascorsi 8 mesi dalla data della vendita, ora sono nella situazione che ho presentato un progetto per poter costruire una nuova abitazione in regime di prima casa, non è pensabile che che la realizzi (o la accatasti) entro i 12 mesi richiesti. Non è possibile chiedere una proroga alla scadenza di 1 anno per il riacquisto?

    Vi ringrazio anticipatamente

    • Francesco buongiorno,
      direi che i benefici prima casa decadono, visto che non rispetta il termine dei 12 mesi previsti. Detto questo le consiglio di rivolgersi direttamente all’Agenzie delle Entrate. Le forniranno tutte le informazioni necessarie.

      Distinti saluti
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  6. Salve, io ho acquistato tramite mutuo un appartamento come prima casa nel gennaio del 2015. Ho rivenduto nel settembre del 2015. Ad oggi non ho ancora acquistato un immobile da destinare ad abitazione principale, ma intendo farlo. Potrei avere un calcolo approssimativo di quanto dovrei pagare nel caso facessi domanda di ravvedimento operoso? E solo dopo aver compensato le agevolazioni prima casa potrò acquistarne un’altro immobile come prima casa??

    Vi lascio i dati per un calcolo approssimativo:
    Valore di acquisto: 160.000
    Mutuo: 110.000
    Valore di vendita 170.000
    Rendita catastale: 522,00 euro

    Grazie!

    • Gennaro buongiorno,
      le consigliamo di rivolgersi direttamente all’Agenzia delle Entrate. Le forniranno un conteggio preciso.

      Distinti saluti
      4Credit

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