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il primo momento è l’ istruttoria con presentazione della documentazione alla banca, a cui segue l’ organizzazione del rogito che, dulcis in fundo, viene presentato insieme alla conclusione del contratto.

Tre passaggi, un grande risultato con il supporto del team 4Credit.

Hai dubbi o incertezze? Lasciaci un commento o scrivici e saremo lieti di darti una mano (come abbiamo fatto con le numerose domande sul decreto Bersani)

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Le istituzioni creditizie possono così conoscere in ogni istante qual è l’esposizione globale e quindi cautelarsi contro i rischi derivanti dalla concessione di fidi multipli ad un unico soggetto da parte di più aziende di credito. La CR censisce le posizioni superiori a € 25.000. I crediti in sofferenza, sono però comunicati qualunque sia il loro importo.

Sofferenza in caso di piccolo finanziamento intesa non come ritardo dei pagamenti, ma come mancato pagamento, in particolar modo i protesti. La comunicazione dei dati alla CR da parte delle banche è obbligatoria. L’aggiornamento della stessa avviene ogni 2 mesi.

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Viene ricalcolato periodicamente a seconda della sua scadenza: esiste quindi un Euribor a una settimana come uno a 1 anno (che sono gli estremi). In genere le banche usano Euribor a tre mesi o a sei mesi.

La differenza di tempo indica la sua volatilità. Se il tasso di interesse è ancorato all’Euribor a sei mesi, significa che per i prossimi 6 mesi, esso resterà invariato. Scaduto tale termine l’indice viene rideterminato dal MID (mercato dei depositi interbancari) e di conseguenza verrà ridefinito per i successivi 6 mesi anche il tasso d’interesse.

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La banca acquista il denaro da prestare al mutuatario dalla Banca d Italia o dalla Banca Centrale Europea e lo paga al costo del denaro.
Rivende tale denaro al mutuatario applicando uno spread che consiste poi nel suo guadagno. La somma di questi due fattori determina il tasso nominale.
Se il costo del denaro può essere soggetto ad oscillazioni, lo spread applicato dalla banca all’operazione di mutuo ipotecario sarà fisso.

Le oscillazioni dello spread sono determinate dall’andamento economico. Nel caso in cui le banche aumentano lo spread applicato ad operazioni di mutuo ipotecario, si può determinare o una maggiore esigenza di guadagno da parte della banca o una sua non volontà ad erogare.

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E’ caratterizzato da due distinte fasi: atto di compravendita e atto di mutuo (logicamente se la parte acquirente acquista l’immobile tramite mutuo casa e non con mezzi propri).
Nella prima fase, nell’ufficio del notaio ci sono oltre a quest’ultimo anche il venditore, il compratore e l’agente immobiliare. Il notaio legge alle parti ad alta voce il contratto di compravendita, che è caratterizzato da 5 o 6 pagine, e che descrive il proprietario dell’immobile, l’immobile stesso e il compratore.

Gli atti notarili sono disciplinati dalla legge del 16 febbraio 1913 n 89 (ovvero la legge notarile) e fra le varie cose la stessa precisa che gli atti notarili debbono essere redatti a mano, a macchina o stampati. Il notaio dovrà in tutti i casi redigere l’atto e leggerlo personalmente davanti le parti e loro due testimoni a meno che gli stessi non siano in grado di leggere e scrivere (compratore ed acquirente). Il notaio dovrà accertarsi e sottoscrivere nell’atto di essere certo dell’identità delle persone presenti, ovvero dovrà identificarle visionando i rispettivi documenti d’identità in originale.

Successivamente, entra il funzionario della banca e il notaio legge l’atto di mutuo, descrivendo l’ammontare deliberato, la tipologia di tasso, la consistenza delle rate, la durata ecc. Fatto ciò, si procede alle firme e il funzionario consegna gli assegni.
La strada è giunta a destinazione.
Il sogno si è realizzato.

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La delibera in ogni caso è subordinata a talune condizioni tra le quali c’è il sussistere del valore sufficiente della perizia.
Il tempo che intercorre dalla delibera all’atto dal notaio dipende principalmente dalla disponibilità dello stesso e dalla rapidità con cui noi eseguiamo tutte le operazioni necessarie al buon esito e alla chiusura della pratica.

Di norma i passaggi da seguire sono i seguenti:

Dopo aver avuto la delibera, si deve provvedere a periziare l’immobile; generalmente quasi tutte le banche utilizzano periti interni, che sono geometri convenzionati con l’istituto di credito stesso.

Bisogna quindi fissare l’appuntamento con l’agente immobiliare e con il perito, per andare fisicamente a vedere l’immobile. In caso contrario, provvederà 4Credit stessa a incaricare un
professionista per procedere alla perizia.

Contestualmente si chiede alla banca il valore del netto erogato. Dal valore della delibera, le banche trattengono un certo ammontare imputabile a varie spese quali: imposta di registro (0,25% per acquisto prima casa), spese di istruttoria, perizia, assicurazioni, ecc. Tali spese possono variare a seconda dei diversi istituti di credito. Sicuramente l’incidenza del costo assicurativo è di fondamentale rilevanza. Tutte le banche esigono un’assicurazione incendio e scoppio sull’immobile, obbligatoria per legge. Le polizze più costose sono quelle che tutelano in caso di morte e sulla copertura dei tassi.

Si interpella poi un notaio per fissare una data per il rogito. La scelta del notaio è demandata al compratore, che in molti casi l’affida a qualcuno di nostra fiducia. Al notaio si comunicano tutti i riferimenti della banca e della pratica. Il notaio provvede poi a mandare il cosiddetto Voto Legale alla banca, che è la dichiarazione che certifica lo stato di proprietà dell’immobile e le eventuali
ipoteche che su di esso dovessero gravare. Inoltre il notaio procede alla stesura dell’atto di compravendita.

Dopo aver preparato uno schema che sintetizza i costi, si va a realizzare un elenco degli assegni e del contante lo si manda via fax alla banca, e ci si accerta che essa abbia ricevuto dal notaio il voto legale e che a sua volta abbia mandato a quest’ultimo la minuta, che il contratto di mutuo. Una volta organizzato l’atto si procede all’apertura del Conto Corrente presso l’istituto di credito
erogante. Quasi tutte le banche, chiedono la canalizzazione dello stipendio, ovvero l’addebito dello stesso sul C/C aperto presso di loro, in modo che possano comodamente trattenersi mensilmente la rata e allo stesso tempo monitorare continuamente la situazione reddituale. Se foste interessati a mantenere il conto corrente presso il vostro Istituto di credito esiste la possibilità di accendere un
mutuo con “banche senza sportello”, pagando quindi la rata con addebito su conto (RID).

In sintesi:

in questa fase si preparano i documenti per arrivare alla fase finale, il rogito. Nei rapporti con i vari interlocutori, nella stesura degli ultimi documenti e nella preparazione degli assegni stessi l’agente 4Credit ti seguirà passo passo, in modo attento e preciso.

Documentazione di identità
Documentazione di reddito, che varia a seconda dell’attività svolta dal cliente
Documentazione dell’immobile
Documentazione relativa a finanziamenti in corso ed eventuale contratto di affitto.

Si tratta insomma di una relazione che viene preparata e presentata alla banca per richiedere formalmente un finanziamento.

La prima parte della relazione contiene i dati circa la caratteristica del tasso, la cifra richiesta e il periodo desiderato nonché la % del richiesto rispetto al valore dell’immobile.
La seconda parte contiene tutti i riferimenti riguardanti la situazione personale dei clienti.
La terza, una descrizione dettagliata della situazione familiare, reddituale e quant’altro fosse necessario.
In ultimo, una descrizione dell’immobile che si intende acquistare.

Per la valutazione delle caratteristiche dei clienti, si devono rispettare alcuni parametri che in ogni caso variano da banca a banca e comunque restano sintetizzati in una tabella facilmente consultabile.

Tali parametri sono:
nel pagamento dell’ultima rata, gli intestatari del mutuo non devono superare il 85° anno di età;
il rapporto < rata -reddito al netto dei finanziamenti > si deve aggirare sul 30-40% a seconda dei casi (in certe particolari condizioni può raggiungere anche il 52%).
I clienti non devono mai essere stati protestati o aver avuto segnalazioni per ritardati o mancati pagamenti presenti in banca dati (che si concretizzano in una CR e un CRIF puliti).

La valutazione da parte di una banca di una domanda di mutuo, è composta in genere di due fondamentali step:
Analisi dei dati e controlli CRIF e CR da parte del responsabile ufficio mutui della filiale, per un eventuale aggiustamento della richiesta. E un conseguente esame mediante l’inserimento dei dati in un software che valuta la pratica, facendo controlli sul rapporto rata-reddito, cifra richiesta, età, condizioni di solvibilità ecc..

Tale programma funziona come un semaforo, non solo per intelligenza ed emotività, ma anche per il modo in cui risponde: dà esito rosso se per la richiesta non ci sono i presupposti minimi per l’accettazione; giallo se deve essere sottoposta ad una più attenta valutazione dell’analista; verde se l’analista deve solo dare l’OK subordinato al controllo dei dati.

La seconda fase, conseguente al semaforo verde o giallo, è quella della valutazione da parte dell’ufficio mutui della sede centrale in cui c’è un analista che valuta i dati.

In sintesi:
in questa fase si preparano i documenti per arrivare alla fase finale, il rogito. Nei rapporti con i vari interlocutori, nella stesura degli ultimi documenti e nella preparazione degli assegni stessi l’agente 4Credit ti seguirà passo passo, in modo attento e preciso.

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